10月25日，上海第六批次土拍落幕，4宗地塊全部成功出讓，總建筑面積50.59萬平方米，分別來自楊浦區(qū)、寶山區(qū)和閔行區(qū)，共攬金約148.44億元。

本輪出讓中，楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊位于上海內(nèi)中環(huán)，由中海和保利置業(yè)兩家房企參與競買，經(jīng)過19輪競價，最終中海以32.13億元的總價摘得，成交樓面價6.92萬/平方米，溢價率2.32%。這也是本輪出讓中唯一一宗溢價成交的地塊。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，定海社區(qū)地塊由2塊地組成，總面積不過2萬平方米，其中G2-5（137街坊）地塊面積較小，同時兩幅地塊被道路分割開，建造設(shè)計等都考驗開發(fā)商能力。

“中海今年還未在上海的公開市場中有所建樹，這幅土地算得上是及時補倉。”盧文曦表示。今年以來，中海憑借中海順昌玖里等項目在上海市場獲得了廣泛關(guān)注，在前三季度實現(xiàn)全口徑銷售額超415億元，位于各大房企之首，超出第二名綠城中國約200億元。

華潤置地也在本次成功實現(xiàn)補倉，以46.11億元的底價拿下了寶山區(qū)大場鎮(zhèn)地塊，總建面約23.29萬平方米，這也是本輪出讓中總價最高的地塊，成交樓面價約1.98萬元/平方米。這也是華潤置地今年首次在上海市場拿地。

公開信息顯示，該地塊屬于豐翔路TOD項目，總體量約60.2萬平方米，規(guī)劃為住宅、辦公樓、商業(yè)用地。2023年10月的第三批次土拍中，華潤置地斥資超70億元摘得該項目中的部分地塊，當時總體量約37萬平方米。

據(jù)好地研究院，去年10月，在拿下地塊的當天，華潤置地便進行了規(guī)劃公示（住宅），并在今年3月首開，迄今開盤6次，總供應(yīng)量1278套，共15.1萬平方米，已經(jīng)去化1156套，是今年上海成交量最大的盤，去化率（按面積）達90%，總銷售額已經(jīng)超90億。

該項目即為中環(huán)置地中心·潤府項目，是上海1-9月成交套數(shù)和成交面積的“雙料冠軍”。另據(jù)克而瑞上海，華潤置地前三季度實現(xiàn)全口徑銷售額約194億元，這也意味著，該項目在其中貢獻了近一半銷售額。近期，項目的最后一批房源也即將上市。

其余兩宗地塊均位于閔行區(qū)，其中浦江地塊由象嶼地產(chǎn)以41億元摘得，成交樓面價約2.92萬元/平方米；華漕地塊由上海城投以29億元拿下，成交樓面價約3.35萬元/平方米，均為底價成交。

這是9月底樓市重磅新政后的首輪土拍。從近期市場表現(xiàn)來看，上海一二手房都呈現(xiàn)出較好的熱度。9月30日至10月17日，上海一手房成交26萬平方米，日均成交1.4萬平方米，同比增加40%；二手房成交10739套，日均成交597套，同比增加80%，市場活躍度明顯提升。

盡管當前樓市走勢轉(zhuǎn)好，但從這次土拍結(jié)果來看，房企拿地熱情尚未被近期市場變化所左右。

盧文曦分析，這一方面和這次土地質(zhì)地有關(guān)，所有土地由多幅小地塊組合而成，開發(fā)商投入成本相對較高；另一方面，市場雖然在轉(zhuǎn)暖，但是房企還是要面臨更多自身壓力，比如資金的流動性、保交付等。此外，雖然近期市場在好轉(zhuǎn)，但是一些房企會擔心政策持續(xù)性問題，因此面對投資房企會比較保守。

好地研究院也認為，本次土拍缺乏熱門地塊，4宗地塊屬性都不算十分優(yōu)質(zhì)，閔行華漕地塊周邊不成熟，且大虹橋市場熱度衰退、二手房價下跌；閔行浦江地塊和楊浦地塊周邊的配套或居住氛圍也有所欠缺。此外，上海新房市場前期表現(xiàn)較為低迷，新房去化慢，也影響了房企拿地積極性。

克而瑞上海指出，本批次土拍熱度不算高，原因之一在于土拍市場的參與者有所減少，去年1-9月平均每宗地塊有9家主體參拍，今年則降至4家，玩家少了，土拍熱度降低也在意料之中。

值得一提的是，整體來看，今年土地供應(yīng)縮量較為明顯?？硕鹕虾＝y(tǒng)計顯示，截至9月30日，上海供應(yīng)207萬方，僅完成去年全年的22%。按照現(xiàn)行供地節(jié)奏，預(yù)計全年一共9批次，總建面不足500萬方。