（本文作者廖群，信和集團首席經(jīng)濟學家、海南大學經(jīng)濟研究中心主任、中國人民大學重陽金融研究院高級研究員）

我國房地產市場，過去3年多來的大幅調整是必要的，但調整過后仍是經(jīng)濟支柱之一。縱觀全球，在大多數(shù)國家，無論是發(fā)達的還是發(fā)展中的，房地產都是經(jīng)濟支柱之一。所以，短期而言，房地產市場止跌回穩(wěn)是我國經(jīng)濟穩(wěn)增長的關鍵所在；長遠來說，房地產市場健康發(fā)展關乎我國經(jīng)濟支柱之一的效用發(fā)揮。因而認真思考與規(guī)劃今后我國的房地產市場，尤其是占主導地位的住房市場的進一步發(fā)展具有重大意義。

住房市場包括商品性住房市場和保障性住房市場。在我國，商品性住房市場，經(jīng)過大幅調整后無論是供需平衡還是發(fā)展機制已改善與成熟了許多，今后的發(fā)展方向明確地為逐步回歸由市場決定的軌道。而保障性住房市場，在供需平衡和發(fā)展機制方面都還在探索過程中，需要更為精心的政策設計。

保障性住房的兩大類型–租賃型和購置型

當前我國的保障性住房，包括廉租房、公共租賃房、保障性租賃住房、經(jīng)濟適用房、安居商品房、兩限商品房、共有產權房和定向安置房等多個種類。這些種類的保障房，針對不同類型的受保群體，即保障不同類型的人群。廉租房保障的是最低收入無自有住房的人群；公共租賃房保障的是中等偏下收入住房困難人士、新就業(yè)無自有住房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員；保障性租賃房保障新市民和青年人，包括引進人才等特定人群；經(jīng)濟適用房、共有產權房與安居房保障有一定經(jīng)濟實力但買不起商品房的人群；兩限商品房保障只有能力購買小戶型和低價房的人群；定向安置房保障被拆遷戶。

棚戶區(qū)改造所形成的棚改安置住房，廣義而言也算保障性住房，受益群體是原來已有住房，但住房位于棚戶區(qū)且危舊的人群，主要是城鎮(zhèn)年老居民，包括國有企業(yè)年老職工。這與保障性住房主要保障中低收入缺房戶還是有所不同，所以還是歸類為改善型住房更為合適。

按房屋擁有權或產權劃分，上述種類的保障性住房可大致分為兩大類型，第一類型是租賃型保障房，受保障群體受保后不具有房屋產權；第二類型是購置型保障房，受保障群體受保后具有全部或部分房屋產權。廉租房、公共租賃房和保障性租賃住房是第一類型的租賃型保障房，而經(jīng)濟適用房、共有產權房、安居房、兩限商品房和定向安置房都屬于第二類型的購置型保障房。租賃型保障房由政府提供補貼以低于市場的租金租賃給受保人群；購置型保障房由政府或向發(fā)展商提供優(yōu)惠，如低價或無償土地等，再由發(fā)展商以低于市場的價格出售給受保人群，或直接以貨幣補貼受保人群購房。

如果細分，共有產權房部分地擁有房屋產權，與其它完全擁有產權的購置型保障房有所不同，可以作為單獨一類的保障性住房，居于租賃性保障房和具完全產權的購置型保障房之間。此類保障房在一些國家被稱為”中間型保障房“，也是近年來我國保障性住房的發(fā)展方向。但為簡單起見，且考慮到共有產權房最終也將成為完全產權房，還是將其歸為購置型保障房之中，保持租賃型保障房和購置型保障房兩類保障性住房的分類為好。

國際上租賃型多向購置型轉變

世界各國及地區(qū)的保障性住房不外乎是這兩大類型的一種或兩者的結合。新加坡的保障性住房稱為組屋，是購置型的；中國香港地區(qū)的保障性住房包括公屋和居屋，公屋是租賃型，居屋是購置型；馬來西亞的保障性住房包括人民租借組屋和人民自用組屋，后者為購置型，前者為租賃型但在某個限定期間后由租客擁有而轉為購置型。

歐洲的情況比較復雜。歐洲是租賃型保障房的發(fā)源地，其形式為公共租賃住區(qū)，20世紀初就在各國開始建設，于1930 – 1960年間達到建設的高峰。但自1980年代以來，相當數(shù)量的公共租賃住區(qū)逐步淪為“貧民區(qū)”，集中居住著大量低收入人口、失業(yè)人群和少數(shù)族裔家庭，陷入了居住環(huán)境和社會經(jīng)濟的雙重衰敗，引起了歐洲各國的深刻反思，導致很多國家將公共租賃房私有化為某種形式的購置型保障房。英國撒切爾政府于1980年代大規(guī)模推行公共住房私有化，將公共住房大幅折價賣給租戶，從而租賃型轉為購置型。德國也于1980年開始推行住房保障市場化，原來的租賃型保障房被大量出售，至2008年存量占住房總量比例已不足5%，貨幣補貼資助購房已成為保障性住房的主要形式。

我國保障性住房以租賃型為主

根據(jù)國家統(tǒng)計局和住建部的數(shù)據(jù)推算，自1994年至今，我國累計建成前述各種保障性住房共3500萬余套，占目前我國城鎮(zhèn)住房總套數(shù)的10%左右。這一住房保障的總體水平，體現(xiàn)了過去30年我國在保障性住房建設方面取得的重大進展與成就，但與發(fā)達經(jīng)濟體相比仍有較大差距，需要進一步提升。

還應該關注的是其結構。截至2022年底，廉租房/公共租賃住房、保障性租賃住房、經(jīng)濟適用房/兩限商品房和共有產權房的存量分別為1450萬套、330萬套、1275萬套和28萬套，占住房總存量的47%、11%、41%和1%。

按有無產權的標準，租賃性保障房，即廉租房/公共租賃住房和保障性租賃住房加起來占58%，購置型保障房，即經(jīng)濟適用房/兩限商品房和共有產權房加起來占42%?？梢姡壳拔覈赓U型保障房與購置型保障房的比例大致為6：4，租賃型保障房占主導地位。

如果說“六、四“中的主導性不是太強的話，值得指出的是，近來的各項政策表明，今后我國保障性住房的新發(fā)展模式將賦予租賃型住房以更高的地位。自2017年將“購租并舉”的提法轉為“租購并舉”，意味著“租房”的重要性超過“購房”以來，租賃型保障房被給予了越來越多的政策傾斜，包括在土地和房屋供應、承租人上學與就業(yè)等公共服務權益和資金支持等各個方面。現(xiàn)在，保障性租賃住房已取代傳統(tǒng)的廉租房和公共租賃住房成為我國近年來重點發(fā)力的保障性住房領域。2024年6月，國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，意味著今后我國保障性住房的租賃/購置比例，進而租賃型住房在保障性住房中的主導地位將進一步提升。

應精準抓住受保對象真正且全面的房屋需求

如此的政策導向自有合理性的一面，強調“保障”之意，也有其他國家傳統(tǒng)保障性住房的借鑒。但這并不意味著沒有反思的空間。關鍵在于，任何政策都應首先精準地把握政策對象，然后精準地抓住政策對象真正且完整的需求，從而采取正確措施滿足這些需求。

前面提到了棚戶區(qū)改造。應該看到，隨著棚戶區(qū)改造的積極推進和棚改安置房的大規(guī)模建設（至今已達6000萬套左右，涉及城鎮(zhèn)居民1.5億以上），我國城鎮(zhèn)的危舊住房已經(jīng)大部分去化了，曾經(jīng)住在其中的城鎮(zhèn)年老居民，包括國企年老職工，大多數(shù)已搬遷至雖地理位置較遠但住房空間與條件大為改善的棚改實物或貨幣化安置的住房之中。應該說，這種具有保障性質的改善性住房，已經(jīng)從根本上改善了我國老一輩城鎮(zhèn)居民的住房質量。

如前所述，我國保障性住房的政策對象，理論上，包括最低收入無房人群、中等偏下收入住房困難人群、新就業(yè)無房職工、外來務工人員、含引進人才在內的新市民和年輕人、有一定經(jīng)濟實力但買不起商品房或只能買小戶型和低房價的人群，以及被拆遷戶。實際上，經(jīng)過30年的保障房發(fā)展，第一類的最低收入無房人群和最后一類的被拆遷戶的規(guī)模已經(jīng)不大了，當前與今后的政策對象主要是中間的幾類群體。同時，又由于棚戶區(qū)改造已經(jīng)解決了大部分老一輩城鎮(zhèn)居民的住房問題，加之由于在我國城鎮(zhèn)住房自有率高（70%以上），接近退休的人也大部分沒有無房之憂，這幾類中間群體的一個共同特征是多為中青年一代，其中很多目前租住在城中村和老舊房屋之中。這一特征不可忽視，是在保障性住房的受保對象方面我國與其他國家的一個重大區(qū)別。在很多其他國家，保障性住房所保障的除了中青年一代之外，還因為住房自有率低而包括很多老年人。比如，中國香港的公屋中住著很多退休的老人，歐洲的公共租賃住宅也是如此。

這一特征的意義何在？在于我國保障性住房的受保對象對于房屋真正且完整的需求到底是什么。既然受保對象是中青年一代，那么中青年一代對于房屋真正且完整的需求是什么呢？當然首先是有能夠負擔得起的房屋居住需求；租賃型住房以政府補貼降低租金滿足了這一需求。那除此需求之外，對這些人而言還有沒有其它對于房屋的需求呢？應該說，因為是中青年人而不是老年人，不僅要考慮當前而且更要規(guī)劃未來，還有一個需求很大，這就是擁有房產的愿望。這形成我國與其他國家之間又一個重要的區(qū)別。

還應認識到，同樣是中青年人，中國人比他國人擁有房屋的愿望更為強烈。應該說，擁有具備產權的自有房屋，即擁有房產，對于大部分中國人來說，無論是哪個階層，都是一個強勁、持久且終極性的愿望。強勁、持久不難理解，所謂終極性的愿望，是指以此愿望得到滿足為終生奮斗的目標。這在外國人看來有些不好理解，但在中國卻是廣泛接受的理念。如此的愿望首先源于國人特殊的傳統(tǒng)性思維，一是保障意識特別強，而房產被看成是最大最穩(wěn)的保障，二是遺產意識特別強，而房產被認為是傳給下一代最實在最有意義的遺產；三是財富意識特別強，而房產被相信是最終能夠保值，還可能升值的財富。

這三個傳統(tǒng)意識在近30年來的現(xiàn)實發(fā)展中得到強化。對于貨幣貶值與股市動蕩的擔憂、流行的“丈母娘”現(xiàn)象（準丈母娘及老丈人要求女兒結婚時必須擁有房產，由男方負責購買或男女雙方兩代6人共同負責購買）所造成的婚房購買剛需，和1998至2021年間房價的飆升都大大強化了國人的這三個意識，從而激發(fā)與增強了中青年擁有房產的愿望。當然，近年來部分年輕人選擇不婚及房地產大幅調整在一定程度上弱化了這一愿望，但這是暫時的，不會改變長遠的趨勢。

還應提到的是，國人擁有房產的強烈愿望也還不甘于人后的攀比意識關，反應國人比他國人更為強烈的“有為”精神。的確，目前有人選擇”躺平“，但大多數(shù)的中青年仍在努力奮斗，希望在激烈的市場競爭中脫穎而出，甚至出人頭地。這與在很多國家將攀比、”有為“、奮斗等視為不必要的，過時的甚至有害的負面因素形成強烈的對比。那么，在攀比意識下，既然大家都渴望擁有房產，是否擁有房產便成了是否成功的標志；要不甘于人后，就要盡力爭取能夠擁有房產。試想，我國剛畢業(yè)或剛被引進的科技金融人才會安心于長期住在租賃型保障房，即使是人才租賃房嗎？這也是我國住房自有率，特別是中青年人的住房自有率大大高于其他國家的一個重要原因。

可見，國人擁有住房的愿望具有歷史與現(xiàn)實的合理性，符合住房的長住久居性質，不涉炒作。

此外，歐洲很多公共租賃住區(qū)淪為“貧民區(qū)”的現(xiàn)實，是否與其租賃的性質有關，值得深思。其中的租戶，由于不具產權，缺乏愛護住區(qū)的動機，尤其是，一方面斷絕了擁有房產的希望，另一方面又有了居住的終生保障，從而放棄奮斗而選擇“躺平”，導致住區(qū)不斷地淪為“貧民區(qū)”。孟子曰：“有恒產者有恒心，無恒產者無恒心，茍無恒心，放避邪侈，無不為已”,是否對此有預見？

租賃型保障房的主導地位值得反思

基于以上思考，我國保障性住房的設計有反思的空間，除了要滿足中青年當下的居住需求，還應顧及他/她們將來擁有房產的愿望。因而今后我國的保障性住房不應過分偏重租賃型保障房，而應該保持購置型保障房的相當比例，而且隨著經(jīng)濟和居民收入水平的不斷提高，此比例應該越來越高，使得大部分受保障的中青年不僅解決當前的居住問題，也將最終能夠擁有房產。

如此調整的短期與長遠意義都很重大。短期而言，有利于我國住房市場止跌回穩(wěn)；給予受保中青年購置并最終擁有房產的希望，將重燃社會對于住房的需求，從而促進住房市場復蘇。長遠意義更為重要，一是促進代際之間的社會公平，防止出現(xiàn)目前老年人大多擁有房產，而現(xiàn)在的中青年人變老時卻很多不擁有房產的代際不公平現(xiàn)象。二是強化中青年的“有為“精神，促其更加努力地工作，提高收入與財富水平，以盡快還清住房貸款而真正擁有房產。三是為我國商品房市場的長期發(fā)展提供持續(xù)的需求基礎；購置型保障房一定時期后進入商品房市場，受保房主可在售出后購置新的更高質量的商品房，促進商品房的供需循環(huán)。

為此，我國的保障性住房體系應該向新加坡的組屋方向發(fā)展，購置型保障房應該逐步成為今后我國保障性住房的主體。

本文僅代表作者觀點。