臨近春節(jié)，王成被上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)告知，其所在團(tuán)隊(duì)，因?yàn)槌~完成銷售任務(wù)，有望在春節(jié)重新獲得年終獎(jiǎng)?lì)I(lǐng)取資格。

王成是鄭州西郊一家地產(chǎn)公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，他對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)，這幾年，因?yàn)椋ǚ康禺a(chǎn)行業(yè)）市場(chǎng)下行，客戶的購(gòu)房意愿不是特別強(qiáng)烈，再加上房?jī)r(jià)不斷下降，其所在地產(chǎn)項(xiàng)目也因銷售低迷、項(xiàng)目虧損，已經(jīng)好幾年沒(méi)發(fā)年終獎(jiǎng)了。

不過(guò)，王成也知道，今年能超額完成的原因，其實(shí)并不是來(lái)自整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，而是因?yàn)?ldquo;房票”。

房票

雖然在很多城市，“房票”安置已經(jīng)不算創(chuàng)新，但令很多人意想不到的是，這項(xiàng)2022年已經(jīng)推出的房地產(chǎn)政策，卻成為鄭州樓市在2024年最受關(guān)注的熱點(diǎn)之一。

所謂“房票”，是根據(jù)鄭州市于2024年10月發(fā)布的《鄭州市征收安置項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法》出臺(tái)的一項(xiàng)棚改新政，更通俗的理解，房票是被征收人（大多為城中村村民）的原房屋被拆遷后，房屋征收人（大多為地方國(guó)資平臺(tái)）根據(jù)原房屋價(jià)值評(píng)估出具的可用于購(gòu)買商品房的“代金券”。

2024年11月，第一財(cái)經(jīng)曾以《鄭州房票政策升級(jí)：全市通用、契稅減免，或助去庫(kù)存提速》為題，詳細(xì)報(bào)道了當(dāng)時(shí)房票出臺(tái)的背景與內(nèi)容。

王成說(shuō)，其所在的地產(chǎn)項(xiàng)目，由于位置在鄭州的四環(huán)之外，相對(duì)偏僻，再加上周邊配套設(shè)施匱乏，銷售也一直不溫不火。

“（房票）之前，大概月銷30多套，好的話可能沖到50套。”王成說(shuō)，按照這種銷售節(jié)奏，他們?cè)绢A(yù)計(jì)，至少還得一年多時(shí)間，才能基本完成項(xiàng)目的新房銷售工作。

但是，鄭州市于2024年10月開(kāi)始加快推進(jìn)的房票工作，成為王成所在地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售催化劑。

“三天就認(rèn)（購(gòu)）了幾百套，幾乎把剩余房源全部清了。”王成說(shuō)。

其它參與房票銷售的樓盤也同樣被認(rèn)購(gòu)一空。

位于鄭州市中原區(qū)的中原華僑城，也是此輪鄭州房票安置的受益者。該項(xiàng)目銷售經(jīng)理馮夢(mèng)溪在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說(shuō)，中原華僑城開(kāi)盤時(shí)，恰逢地產(chǎn)下行，該項(xiàng)目的銷售價(jià)，一路從每平方米1萬(wàn)多元，下跌至每平方米七八千元，即便如此，銷售狀況也并沒(méi)有變得火爆。到了2024年10月，伴隨著鄭州推出房票安置，中原華僑城因?yàn)檠肫蟆F(xiàn)房、單價(jià)低等特點(diǎn)，受到周邊村民的青睞。

對(duì)于外界曾一度盛傳的開(kāi)發(fā)商借房票漲價(jià)的傳言，馮夢(mèng)溪說(shuō)，他們不僅沒(méi)有漲價(jià)，還為了鼓勵(lì)村民使用房票購(gòu)房，推出了購(gòu)房送車位、送兩年物業(yè)費(fèi)的激勵(lì)措施。

一個(gè)月后，2024年12月，中原華僑城收到了中原區(qū)撥付的2億多元房票兌付款。

2025年1月1日，已經(jīng)完成房票兌付的290多套房源被交付給村民。

馮夢(mèng)溪說(shuō)，接下來(lái)，中原華僑城的工作，已經(jīng)不是賣房，而是爭(zhēng)取在2025年上半年，把已經(jīng)被鎖定的剩余200多套房源，在村民拿到房票后積極完成兌付，然后把房子交付給村民。

“三贏”

鄭州市住房保障局相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)說(shuō)，自2024年10月底啟動(dòng)房票安置以來(lái)，鄭州依托“鄭好房”等交易服務(wù)平臺(tái)建立房票系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)線上選房、購(gòu)房、資金兌付功能。截至2025年1月9日，已累計(jì)核發(fā)房票2.37萬(wàn)張、150億元，通過(guò)房票銷售商品住房130萬(wàn)平方米。

也正是在房票安置等諸多地產(chǎn)政策的刺激下，從2024年8月份開(kāi)始，鄭州市在當(dāng)年的8、9、10、11、12月，商品房銷售面積環(huán)比實(shí)現(xiàn)了五連增。其中12月份，鄭州商品住房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)10.43%、同比增長(zhǎng)22.50%。“截至2024年底，鄭州市商品住房庫(kù)存較2023年底減少474.13萬(wàn)平方米，同比下降20%。去除非市場(chǎng)因素，鄭州市內(nèi)八區(qū)商品房去化周期已降至16個(gè)月以內(nèi)，整體去庫(kù)存效果顯著。”這名負(fù)責(zé)人說(shuō)。

而一份來(lái)自鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)旗下網(wǎng)站360房產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)則顯示，2024年上半年，鄭州新建商品房共計(jì)成交49766套，與2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%，成交量近乎腰斬，創(chuàng)下近5年新低。

在已經(jīng)有20多年鄭州地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的奚春山看來(lái)，鄭州樓市能夠從同比下跌的陰影中走出，諸如房票安置等地產(chǎn)政策，確實(shí)起到了推動(dòng)作用。

王成也說(shuō)，這幾年，受房地產(chǎn)整體形勢(shì)影響，鄭州地產(chǎn)企業(yè)面臨的已經(jīng)不是能不能賺錢的問(wèn)題，而是賠多賠少的問(wèn)題，在此背景下，房票政策的適時(shí)推出，至少實(shí)現(xiàn)了“三贏”：已經(jīng)近10年沒(méi)能安置、到處掏錢租房的村民，通過(guò)房票實(shí)現(xiàn)了快速安家，而且買到的，不是質(zhì)量參差不齊的安置房，而是高品質(zhì)的新房。陷入苦苦掙扎的開(kāi)發(fā)商，也終于能“解套”，通過(guò)快速地去庫(kù)存實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目回款，及時(shí)止損。對(duì)于政府而言，也化解了可能潛在的社會(huì)矛盾，促進(jìn)了社會(huì)安定與和諧。

王成告訴記者，鄭州開(kāi)始實(shí)施房票安置后，一些原本觀望的市場(chǎng)客，由于擔(dān)心好房源被房票客戶買走，反而加快了決策步伐，進(jìn)而導(dǎo)致一些市場(chǎng)客戶也加快入場(chǎng)了。

奚春山也說(shuō)，雖然實(shí)施“房票安置”政策是財(cái)政吃緊、城市商品房庫(kù)存大又不得不改造安置等多重困難擠壓下的一種創(chuàng)新工作推進(jìn)方式，但推進(jìn)過(guò)程中應(yīng)注意各方利益的平衡。特別是政府、村民和相關(guān)市場(chǎng)主體之間，應(yīng)共同著眼城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，形成合理的利益補(bǔ)償機(jī)制，以更好推動(dòng)政策的落地落實(shí)。

未來(lái)

馮夢(mèng)溪告訴第一財(cái)經(jīng)，目前，他們一方面正在做中原華僑城的項(xiàng)目收尾工作，另一方面，也在積極物色新的土地，準(zhǔn)備下一個(gè)新地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

在1月8日結(jié)束的鄭州市城市更新工作推進(jìn)會(huì)上，鄭州市也發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2024年，鄭州市積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系新變化，通過(guò)綜合施策、持續(xù)發(fā)力，有力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，止跌回穩(wěn)向好態(tài)勢(shì)逐步顯現(xiàn)。在房票安置等一系列政策的“組合拳”下，截至2024年年底，鄭州市商品房庫(kù)存同比減少602.97萬(wàn)平方米。目前（鄭州）城區(qū)商品房去化周期已經(jīng)降至16個(gè)月以內(nèi)。

奚春山說(shuō)，2025年是落實(shí)國(guó)家“止跌回穩(wěn)”要求的關(guān)鍵之年，鄭州市城區(qū)商品房去化周期的縮短，不僅為2025年房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”開(kāi)了個(gè)好頭，也說(shuō)明，有效的地產(chǎn)調(diào)控政策，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的整體走向產(chǎn)生正向作用。

同樣正在實(shí)施房票安置的江蘇省，今年前三季度，共發(fā)放房票超過(guò)2萬(wàn)張，其中已被使用的超過(guò)1.6萬(wàn)套。包括房票安置等在內(nèi)的房地產(chǎn)政策在江蘇落地的結(jié)果之一是，2024年10月，江蘇新建商品住宅、二手住宅成交面積同比分別增長(zhǎng)22.3%、15.3%，增幅均明顯高于全國(guó)。

鄭州市表示，下一步，鄭州將繼續(xù)用足用好存量政策，因時(shí)因勢(shì)、因地制宜儲(chǔ)備增量政策，多措并舉、精準(zhǔn)施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

最新數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2024年，除了鄭州，全國(guó)已有武漢、昆明等40多個(gè)城市正在通過(guò)落地房票安置政策，拉動(dòng)市場(chǎng)需求，推動(dòng)城市更新。

（文中王成為化名）