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          土地市場新年“開門紅”,多城拍出高溢價地塊

          第一財經(jīng) 2025-02-09 20:12:45 聽新聞

          作者:孫夢凡    責(zé)編:彭海斌

          新春伊始,多地土拍市場迎來“開門紅”行情。

          新春伊始,多地土拍市場迎來“開門紅”行情。

          近日,鄭州、北京等多地進(jìn)行土地拍賣,其中,鄭州一宗居住用地,經(jīng)歷255輪競價、約6小時競價后,以87.5%的溢價被中海地產(chǎn)摘牌,成為自2021年以來,鄭州涉宅用地成交溢價率最高的地塊。

          核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊被爭搶,在近期土拍市場上并非孤例。2025年以來,上海、深圳、杭州等多地,土拍均出現(xiàn)溢價率超過20%的地塊,數(shù)宗地塊最高溢價率超70%;多個核心城市的新年土拍“首秀”,均交出了一份提振市場信心的答卷。

          中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示,新年以來土拍市場活躍,與各地的推地節(jié)奏有關(guān),2025年1月份,一線城市等地土地推出均較為活躍,住宅和商辦用地土地出讓金同比增長超10%,且有多宗較高總價地塊成交,并多由頭部央國企摘得。

          “如果一線城市土地市場活躍度提升,有助于提振房地產(chǎn)市場,起到示范和帶動作用。”劉水認(rèn)為。不過他也提示稱,房企拿地意愿和信心的回升,依賴于市場銷售去化的加快和“止跌回穩(wěn)”,土地市場是否會發(fā)生趨勢性變化,還需繼續(xù)觀察。

          土地拍賣“開門紅”

          今年的春節(jié)樓市“淡季不淡”,核心城市商品房成交暖意融融。

          據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),今年春節(jié)假期期間(1月28日至2月4日),28個代表城市的新房日均成交面積,較上年同期增長8%。其中,一線城市中,廣州新房網(wǎng)簽量同比增長47%,北京同比小幅增長5%。

          與春意隱現(xiàn)的樓市類似,土拍市場也在新年出現(xiàn)“開門紅”行情。

          2月8日,鄭州、北京、青島等多地進(jìn)行土地拍賣。其中,鄭政出〔2024〕35號(網(wǎng))地塊成為當(dāng)日熱點(diǎn),引來8家房企爭搶,競價過程高達(dá)255輪。最終,鄭州中海地產(chǎn)以10.89億元成功競得,溢價率達(dá)到了87.5%,成交樓面價約13713元/平方米。

          這宗溢價率超過80%的地塊,不僅在近期土拍市場中算較高,同樣也是鄭州自2021年以來,涉宅用地成交溢價率最高的地塊。當(dāng)日,鄭州另一宗地塊被中原發(fā)投以底價4.56億元競得。

          從地理位置看,上述被爭搶的高溢價地塊,位于鄭州市金水區(qū)文勞路北、信息學(xué)院路東,該地塊前身為鄭州市司法警官學(xué)院項目,不僅交通區(qū)位優(yōu)勢明顯、四周地鐵網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá),且地塊周邊配套成熟度較高,商業(yè)、教育、醫(yī)院等各類業(yè)態(tài)均有分布。

          除了地塊本身資質(zhì)較好外,正在恢復(fù)中的鄭州樓市,也是吸引房企前來投資的因素之一。

          過去的2024年,在供需兩端政策發(fā)力之下,鄭州等多個城市狹義庫存有所下降??硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從2024年狹義庫存規(guī)模變動情況來看,鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五,其中鄭州2024年末狹義庫存減少130萬平方米以上,壓降力度較大。

          全面取消房地產(chǎn)限制政策、“以舊換新”、推進(jìn)“房票”政策等措施,都助力了鄭州樓市的“去庫存”進(jìn)程,供需不平衡態(tài)勢逐漸減緩,助推了房企來此投資的信心。

          鄭州拍出高溢價地塊的同日,北京出讓一宗石景山區(qū)涉宅地塊,起拍價為28.01億元,未設(shè)置土地競價限價、未設(shè)置銷售指導(dǎo)價,最終由首鋼地產(chǎn)以28.01億元底價競得,成交樓面價27154元/平方米。

          中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示,該地塊所處板塊屬于首鋼園東南區(qū),地塊周邊在售新房競品項目有中海長安玖章、中海長安源境、長安潤璟、中海云庭、中海首鋼·天璽,前兩個項目都是去年9月取證后期新開盤的項目,目前長安玖章平均去化率不到30%,長安源境去化率大約20%。

          “其實,石景山區(qū)整體新房銷售情況并不十分理想,很多項目都采取以價換量的銷售策略,該區(qū)域本身面積較小、新盤扎堆,項目競爭壓力加劇。”張凱表示,不過前述地塊住宅部分成交樓面價有一定空間,在保證開發(fā)商有利潤的同時,也能為購房者讓出優(yōu)惠空間,新產(chǎn)品值得期待。

          “高溢價”地塊增多

          土地拍賣“開門紅”的場景,并非只在個別城市出現(xiàn)。

          以杭州為例,新年以來,這座城市頻繁出現(xiàn)熱點(diǎn)地塊。1月14日,杭州2025年首場宅地土拍,其中一宗地經(jīng)過108輪競價,由濱江集團(tuán)以27.98億元競得,溢價率高達(dá)61.91%;另一宗地經(jīng)過76輪競價,由浙江英冠以總價11.92億元競得,溢價率45.91%。

          1月24日,杭州3宗涉宅用地出讓,其中湖墅單元地塊經(jīng)過220輪競價,由濱江以54.56億元競得,成交樓面價64834元/平方米,溢價率高達(dá)71.25%,成為杭州涉宅用地單價新“地王”。下沙單元地塊由綠城以20.13億元競得,成交樓面價23444元/平方米,溢價率達(dá)41.46%。

          一線城市更是不乏土拍熱鬧場景。比如,1月16日,深圳2025年首宗宅地出讓,8家房企經(jīng)過246輪競價后,最終中海以30.65億元競得地塊,成交樓面價29611元/平方米,溢價率高達(dá)70.37%。上海2025年首場土拍中,一宗松江區(qū)宅地由保利發(fā)展以20.52億元競得,溢價率27.93%。

          從房企投資力度看,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,2025年1月,TOP100企業(yè)拿地總額1210.7億元,同比增長41.4%,相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。招商蛇口、華潤置地和中海地產(chǎn)三家房企,位列房企1月新增貨值的前三名,招商蛇口以179億元新增貨值占據(jù)榜單第一。

          “在供應(yīng)端提升質(zhì)量、降低規(guī)模舉措下,北上杭等熱點(diǎn)城市已迎來開門紅行情,土拍不限價后,出現(xiàn)多宗成交溢價率超過20%的地塊,頭部房企在優(yōu)質(zhì)地塊中競爭依然激烈。”克而瑞稱。

          如果將時間軸拉長會發(fā)現(xiàn),“高溢價”地塊增多的現(xiàn)象,從去年底便已出現(xiàn)。

          克而瑞表示,2024年全年,30個重點(diǎn)城市的含宅地塊成交溢價率為6%,與2023年相比下降1個百分點(diǎn);但是,成交溢價率超過20%的地塊幅數(shù)占比為5.92%,遠(yuǎn)超2022年和2023年水平。“一方面市場局部確實熱度較高,另一方面土拍限價得以放開,因此出現(xiàn)較多高溢價地塊”。

          高溢價地塊增多的同時,民營房企也有重回“牌桌”之勢??硕鸨硎?,2024年,城投拿地建面占比仍在走高,但主要集中于底價成交和低溢價成交區(qū)間;在地塊成交溢價率10%~20%區(qū)間內(nèi),國央企拿地建面占比最高,達(dá)到55%;在溢價率高于20%的地塊中,拿地建面占比最高的是民企,高達(dá)48%。

          “雖然民企的投資離全面復(fù)蘇還有不小的距離,但是在優(yōu)質(zhì)地塊、熱點(diǎn)地塊的競爭中,民企已經(jīng)重新回到牌桌。”對此,克而瑞表示。宸嘉發(fā)展、濱江集團(tuán)、中天美好等品牌民企,浙江中冠房地產(chǎn)、濟(jì)南海信置業(yè)、荊州邦成和泰置業(yè)等地方企業(yè),都出現(xiàn)在拿地行列中。

          值得注意的是,雖然民營房企的投資力度有望回暖,但與上輪地產(chǎn)周期中的企業(yè)格局已經(jīng)大為不同。克而瑞認(rèn)為,未來行業(yè)或?qū)⒂瓉硐磁?,重新形成少?shù)品牌民企+大量地方性小規(guī)模民企的格局。

          劉水認(rèn)為,2025年1月單月土拍數(shù)據(jù)增長,不能表明土地市場實質(zhì)性回升,房企拿地意愿和信心的回升,依賴于市場銷售去化的加快和止跌回穩(wěn),土地市場是否發(fā)生趨勢性變化,還要繼續(xù)觀察。不過,如果一線城市土地市場活躍度提升,將能提振房地產(chǎn)市場,起到示范和帶動作用。

          他表示,2025年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售規(guī)模恢復(fù)面臨挑戰(zhàn),新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。土地市場活躍度提升,將能改善行業(yè)預(yù)期,促進(jìn)需求釋放,促進(jìn)銷售持續(xù)回升。

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