新春伊始，多地土拍市場(chǎng)迎來(lái)“開門紅”行情。

近日，鄭州、北京等多地進(jìn)行土地拍賣，其中，鄭州一宗居住用地，經(jīng)歷255輪競(jìng)價(jià)、約6小時(shí)競(jìng)價(jià)后，以87.5%的溢價(jià)被中海地產(chǎn)摘牌，成為自2021年以來(lái)，鄭州涉宅用地成交溢價(jià)率最高的地塊。

核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊被爭(zhēng)搶，在近期土拍市場(chǎng)上并非孤例。2025年以來(lái)，上海、深圳、杭州等多地，土拍均出現(xiàn)溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊，數(shù)宗地塊最高溢價(jià)率超70%；多個(gè)核心城市的新年土拍“首秀”，均交出了一份提振市場(chǎng)信心的答卷。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，新年以來(lái)土拍市場(chǎng)活躍，與各地的推地節(jié)奏有關(guān)，2025年1月份，一線城市等地土地推出均較為活躍，住宅和商辦用地土地出讓金同比增長(zhǎng)超10%，且有多宗較高總價(jià)地塊成交，并多由頭部央國(guó)企摘得。

“如果一線城市土地市場(chǎng)活躍度提升，有助于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到示范和帶動(dòng)作用。”劉水認(rèn)為。不過(guò)他也提示稱，房企拿地意愿和信心的回升，依賴于市場(chǎng)銷售去化的加快和“止跌回穩(wěn)”，土地市場(chǎng)是否會(huì)發(fā)生趨勢(shì)性變化，還需繼續(xù)觀察。

土地拍賣“開門紅”

今年的春節(jié)樓市“淡季不淡”，核心城市商品房成交暖意融融。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年春節(jié)假期期間（1月28日至2月4日），28個(gè)代表城市的新房日均成交面積，較上年同期增長(zhǎng)8%。其中，一線城市中，廣州新房網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)47%，北京同比小幅增長(zhǎng)5%。

與春意隱現(xiàn)的樓市類似，土拍市場(chǎng)也在新年出現(xiàn)“開門紅”行情。

2月8日，鄭州、北京、青島等多地進(jìn)行土地拍賣。其中，鄭政出〔2024〕35號(hào)（網(wǎng)）地塊成為當(dāng)日熱點(diǎn)，引來(lái)8家房企爭(zhēng)搶，競(jìng)價(jià)過(guò)程高達(dá)255輪。最終，鄭州中海地產(chǎn)以10.89億元成功競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到了87.5%，成交樓面價(jià)約13713元/平方米。

這宗溢價(jià)率超過(guò)80%的地塊，不僅在近期土拍市場(chǎng)中算較高，同樣也是鄭州自2021年以來(lái)，涉宅用地成交溢價(jià)率最高的地塊。當(dāng)日，鄭州另一宗地塊被中原發(fā)投以底價(jià)4.56億元競(jìng)得。

從地理位置看，上述被爭(zhēng)搶的高溢價(jià)地塊，位于鄭州市金水區(qū)文勞路北、信息學(xué)院路東，該地塊前身為鄭州市司法警官學(xué)院項(xiàng)目，不僅交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、四周地鐵網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，且地塊周邊配套成熟度較高，商業(yè)、教育、醫(yī)院等各類業(yè)態(tài)均有分布。

除了地塊本身資質(zhì)較好外，正在恢復(fù)中的鄭州樓市，也是吸引房企前來(lái)投資的因素之一。

過(guò)去的2024年，在供需兩端政策發(fā)力之下，鄭州等多個(gè)城市狹義庫(kù)存有所下降。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2024年狹義庫(kù)存規(guī)模變動(dòng)情況來(lái)看，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，其中鄭州2024年末狹義庫(kù)存減少130萬(wàn)平方米以上，壓降力度較大。

全面取消房地產(chǎn)限制政策、“以舊換新”、推進(jìn)“房票”政策等措施，都助力了鄭州樓市的“去庫(kù)存”進(jìn)程，供需不平衡態(tài)勢(shì)逐漸減緩，助推了房企來(lái)此投資的信心。

鄭州拍出高溢價(jià)地塊的同日，北京出讓一宗石景山區(qū)涉宅地塊，起拍價(jià)為28.01億元，未設(shè)置土地競(jìng)價(jià)限價(jià)、未設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)，最終由首鋼地產(chǎn)以28.01億元底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)27154元/平方米。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱表示，該地塊所處板塊屬于首鋼園東南區(qū)，地塊周邊在售新房競(jìng)品項(xiàng)目有中海長(zhǎng)安玖章、中海長(zhǎng)安源境、長(zhǎng)安潤(rùn)璟、中海云庭、中海首鋼·天璽，前兩個(gè)項(xiàng)目都是去年9月取證后期新開盤的項(xiàng)目，目前長(zhǎng)安玖章平均去化率不到30%，長(zhǎng)安源境去化率大約20%。

“其實(shí)，石景山區(qū)整體新房銷售情況并不十分理想，很多項(xiàng)目都采取以價(jià)換量的銷售策略，該區(qū)域本身面積較小、新盤扎堆，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。”張凱表示，不過(guò)前述地塊住宅部分成交樓面價(jià)有一定空間，在保證開發(fā)商有利潤(rùn)的同時(shí)，也能為購(gòu)房者讓出優(yōu)惠空間，新產(chǎn)品值得期待。

“高溢價(jià)”地塊增多

土地拍賣“開門紅”的場(chǎng)景，并非只在個(gè)別城市出現(xiàn)。

以杭州為例，新年以來(lái)，這座城市頻繁出現(xiàn)熱點(diǎn)地塊。1月14日，杭州2025年首場(chǎng)宅地土拍，其中一宗地經(jīng)過(guò)108輪競(jìng)價(jià)，由濱江集團(tuán)以27.98億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)61.91%；另一宗地經(jīng)過(guò)76輪競(jìng)價(jià)，由浙江英冠以總價(jià)11.92億元競(jìng)得，溢價(jià)率45.91%。

1月24日，杭州3宗涉宅用地出讓，其中湖墅單元地塊經(jīng)過(guò)220輪競(jìng)價(jià)，由濱江以54.56億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)64834元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)71.25%，成為杭州涉宅用地單價(jià)新“地王”。下沙單元地塊由綠城以20.13億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)23444元/平方米，溢價(jià)率達(dá)41.46%。

一線城市更是不乏土拍熱鬧場(chǎng)景。比如，1月16日，深圳2025年首宗宅地出讓，8家房企經(jīng)過(guò)246輪競(jìng)價(jià)后，最終中海以30.65億元競(jìng)得地塊，成交樓面價(jià)29611元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)70.37%。上海2025年首場(chǎng)土拍中，一宗松江區(qū)宅地由保利發(fā)展以20.52億元競(jìng)得，溢價(jià)率27.93%。

從房企投資力度看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年1月，TOP100企業(yè)拿地總額1210.7億元，同比增長(zhǎng)41.4%，相較上年由負(fù)轉(zhuǎn)正。招商蛇口、華潤(rùn)置地和中海地產(chǎn)三家房企，位列房企1月新增貨值的前三名，招商蛇口以179億元新增貨值占據(jù)榜單第一。

“在供應(yīng)端提升質(zhì)量、降低規(guī)模舉措下，北上杭等熱點(diǎn)城市已迎來(lái)開門紅行情，土拍不限價(jià)后，出現(xiàn)多宗成交溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊，頭部房企在優(yōu)質(zhì)地塊中競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。”克而瑞稱。

如果將時(shí)間軸拉長(zhǎng)會(huì)發(fā)現(xiàn)，“高溢價(jià)”地塊增多的現(xiàn)象，從去年底便已出現(xiàn)。

克而瑞表示，2024年全年，30個(gè)重點(diǎn)城市的含宅地塊成交溢價(jià)率為6%，與2023年相比下降1個(gè)百分點(diǎn)；但是，成交溢價(jià)率超過(guò)20%的地塊幅數(shù)占比為5.92%，遠(yuǎn)超2022年和2023年水平。“一方面市場(chǎng)局部確實(shí)熱度較高，另一方面土拍限價(jià)得以放開，因此出現(xiàn)較多高溢價(jià)地塊”。

高溢價(jià)地塊增多的同時(shí)，民營(yíng)房企也有重回“牌桌”之勢(shì)?？硕鸨硎?，2024年，城投拿地建面占比仍在走高，但主要集中于底價(jià)成交和低溢價(jià)成交區(qū)間；在地塊成交溢價(jià)率10%～20%區(qū)間內(nèi)，國(guó)央企拿地建面占比最高，達(dá)到55%；在溢價(jià)率高于20%的地塊中，拿地建面占比最高的是民企，高達(dá)48%。

“雖然民企的投資離全面復(fù)蘇還有不小的距離，但是在優(yōu)質(zhì)地塊、熱點(diǎn)地塊的競(jìng)爭(zhēng)中，民企已經(jīng)重新回到牌桌。”對(duì)此，克而瑞表示。宸嘉發(fā)展、濱江集團(tuán)、中天美好等品牌民企，浙江中冠房地產(chǎn)、濟(jì)南海信置業(yè)、荊州邦成和泰置業(yè)等地方企業(yè)，都出現(xiàn)在拿地行列中。

值得注意的是，雖然民營(yíng)房企的投資力度有望回暖，但與上輪地產(chǎn)周期中的企業(yè)格局已經(jīng)大為不同。克而瑞認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)或?qū)⒂瓉?lái)洗牌，重新形成少數(shù)品牌民企+大量地方性小規(guī)模民企的格局。

劉水認(rèn)為，2025年1月單月土拍數(shù)據(jù)增長(zhǎng)，不能表明土地市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性回升，房企拿地意愿和信心的回升，依賴于市場(chǎng)銷售去化的加快和止跌回穩(wěn)，土地市場(chǎng)是否發(fā)生趨勢(shì)性變化，還要繼續(xù)觀察。不過(guò)，如果一線城市土地市場(chǎng)活躍度提升，將能提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到示范和帶動(dòng)作用。

他表示，2025年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“銷售規(guī)?；謴?fù)面臨挑戰(zhàn)，新開工面積、開發(fā)投資或繼續(xù)回落”的特點(diǎn)。土地市場(chǎng)活躍度提升，將能改善行業(yè)預(yù)期，促進(jìn)需求釋放，促進(jìn)銷售持續(xù)回升。