當下的樓市，正將“分化”一詞演繹得淋漓盡致。

新房整體銷售仍處于下行通道，高端住宅卻走出獨立行情。

根據(jù)房地產(chǎn)研究機構克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年一季度，某一線城市總價2000萬元以上高端住宅成交了1213套，創(chuàng)下2016年以來單季度最高，其中3000萬元-5000萬元高端住宅成交531套，5000萬元以上高端住宅成交129套，成交套數(shù)均已達到2023年全年的七成左右。

豪宅買家究竟是哪些群體？一近期開盤熱銷的豪宅盤內部人士對記者透露，買家中“90后”占比最高，近四成購房者豪擲數(shù)千萬全款買房，九成客戶買房目的是自住。

一邊是總價四五千萬一套的豪宅遭搶購，另一邊是三四百萬元的剛需房愁賣，不少新房項目都開始在微信、抖音等網(wǎng)絡平臺開直播，還廣泛啟動中介分銷。有房企人士對記者透露：“公司內部已明確，接下來避免再拿郊區(qū)地塊。”

樓市的冷熱分化

3月底，中海地產(chǎn)在某一線城市推出一個豪宅樓盤，日銷近200億元創(chuàng)下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄。其后一個月里，該城多個高端豪宅盤持續(xù)熱銷，其中一個樓盤套均總價超過5000萬。

“我們的客戶中，九成客戶購房目的是自住，只有一成是投資客；貸款比例都很低，接近40%的客戶是全款買房，剩下60%的客戶雖然上了些杠桿，但是貸款數(shù)額都很少。”近期開盤的某豪宅盤內部人士對記者表示。

對于客戶構成，該人士透露，有超過三成的客戶為本地戶籍；有約66%的客戶是外地戶籍且符合限購政策。從年齡段分布來看，1990年-1999年出生的客戶數(shù)量最多，占比達到了三成。

但與豪宅盤熱銷形成鮮明對比的，是部分剛需板塊的沉寂。

以杭州為例，今年4月，杭州共有47個樓盤領預售證，近4800套房源入市，吸引約1萬組購房人報名搖號。在這些樓盤中，核心片區(qū)的中高端改善類住宅依然大受歡迎，而郊區(qū)盤則紛紛“流搖”，且新盤流搖范圍不斷擴大。

位于錢江世紀城板塊的建發(fā)中糧朗云二期推出176套房源，戶型面積在165至198平方米，精裝均價為46000元/平方米，該盤吸引1756組客戶報名，中簽率低至10%。

但與此同時，杭州4月份的流搖樓盤占比達到了七成，曾經(jīng)較為熱門板塊的新房項目也開始加入打折促銷隊伍。

今年4月，深圳的豪宅法拍市場也受到巨大關注，5套法拍豪宅均以高溢價成交，其中南山區(qū)沙河東路西沙河高爾夫別墅A02整棟房產(chǎn)起拍價僅為3906萬元，但最終拍出1.6億元高價，溢價率高達310%。而去年年底深圳的高端住宅項目前海時代三期開盤，推出270套大平層單位，備案均價為9.9萬元/平方米，僅6小時就售罄。

不過，深圳普通的剛需、剛改類新房項目成交量則一般，許多樓盤在剛過去的“五一”假期推出特惠房源或折扣吸引看房者，引入中介渠道也成了常態(tài)。

專家：購房者愿為稀缺性買單

總體來看，部分一二線城市的樓市，正在形成核心片區(qū)高端盤與郊區(qū)剛需盤冷熱分化的市場結構。

一家總部位于長三角、擅長做豪宅改善類項目的房企內部人士近期告訴第一財經(jīng)記者：“今年以來，公司內部對于土地投資方向有較大調整，我們已經(jīng)注意到在上海、杭州等城市，市中心中高端樓盤熱度不減，而偏郊區(qū)的剛需、剛改類項目的銷售流速在放緩，這類項目風險在增大，我們內部已明確盡量避免再拿這種地塊。”

“對于一二線城市核心區(qū)，能做中高端產(chǎn)品的、新房價格跟周邊二手房還有倒掛空間的這種土地，我們會毫不猶豫去沖。”該人士說道。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認為，高端豪宅盤的火熱，主要因素還是購房者看到了地段的稀缺性，并愿意為這種稀缺性買單；而城市的外圍區(qū)域近年來新房供應量普遍偏大，對應購房群體的選擇面廣，再加上新房價格相比二手房來說不算便宜，在房價上漲預期不大的情況下，購房者更加猶豫是否入手。

克而瑞研究中心認為，稀缺板塊和一二手房倒掛，是高端住宅項目熱銷的重要原因。

此外，今年一季度以來部分一線城市高端住宅供應持續(xù)放量，也是一手豪宅市場火熱的原因之一。由于此前高端住宅市場供應量受限，許多需求曾被分流至二手豪宅市場。今年，隨著一手豪宅供應井噴，二手豪宅成交已呈現(xiàn)量價齊跌的情況。

克而瑞認為，目前高端改善市場仍為一線城市成交最好的市場，隨著高端改善需求回歸居住屬性的當下，高凈值人群終極改善自住需求依然強烈，產(chǎn)品力越來越成為購房者重要的衡量指標。隨著套利空間持續(xù)收窄，投資需求隨之退潮，高端項目未來也可能會出現(xiàn)熱度分化。在供應放量的情況下，市場購買力也將迎來考驗。