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          地產(chǎn)脈沖,還是持續(xù)?

          2025-02-24 16:32:03 聽新聞

          作者:伍戈    責(zé)編:蔡嘉誠(chéng)

          (本文作者伍戈,博士,長(zhǎng)江證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家;俞濤、曹海巍、高童:長(zhǎng)江證券研究員)

           

          核心觀點(diǎn):

          1.似曾相識(shí)燕歸來。經(jīng)歷約一個(gè)季度的脈沖之后,近期房地產(chǎn)市場(chǎng)似再現(xiàn)趨緩態(tài)勢(shì)。與過往兩年的政策效果相比,本輪地產(chǎn)成交反彈的持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、幅度也更明顯。然而,脈沖之后為何又開始回落?實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企穩(wěn)的核心力量究竟是什么?

          2.無論是因城施策的力度,還是房貸利率的下調(diào)幅度,本輪新政均未超出過往。排除這些因素后,此次“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”等政策表態(tài)似更鮮明,預(yù)期管理可能發(fā)揮了重要作用。但若要維系脈沖的可持續(xù)性,經(jīng)濟(jì)基本面才是關(guān)鍵要素。

          3.美、日等地產(chǎn)開啟調(diào)整后,往往能觀察到銀行不良率顯著抬升,而我國(guó)不良率至今穩(wěn)中有降。這或與我國(guó)獨(dú)特的預(yù)售制有關(guān)。房企融資更倚賴非銀行部門,其風(fēng)險(xiǎn)未必直接反映在銀行,客觀上也影響地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別難度和政策的應(yīng)對(duì)速度。

          4.展望未來,地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”是銷量、價(jià)格、購(gòu)地、投資等全鏈條改變過程,首先應(yīng)是微觀預(yù)期的改變。這固然離不開預(yù)期管理,但若不滿足脈沖效果,則取決于加大逆周期調(diào)節(jié)下財(cái)政貨幣政策的真實(shí)兌現(xiàn)和持續(xù)發(fā)力。這也未必一蹴而就。

          正文:

          經(jīng)歷約一個(gè)季度的脈沖之后,近期房地產(chǎn)市場(chǎng)似再現(xiàn)趨緩態(tài)勢(shì)。與過往兩年的政策效果相比,本輪地產(chǎn)成交反彈的持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)、幅度也更明顯。然而,脈沖之后為何又開始回落?實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)的核心力量究竟是什么?

          圖1. 地產(chǎn),依然是脈沖?

          來源:WIND,筆者測(cè)算

          注:成交包括30城新房+12城二手房,較2018-2019年同期比值,剔除假期錯(cuò)位。

          一、政策強(qiáng)于過往嗎?

          無論是因城施策的力度,還是房貸利率的下調(diào)幅度,本輪均沒有超出過往。排除這些因素后,此次“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”等政策表態(tài)似更鮮明,預(yù)期管理可能發(fā)揮了重要作用。

          圖2. 地產(chǎn)政策并未強(qiáng)于過往

          來源:WIND,政府公告,貝殼,筆者測(cè)算

          注:因城施策力度是對(duì)各城市首付比、公積金、普宅標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)貼等加權(quán)。

          過去幾輪政策放松后,地產(chǎn)成交短期均呈現(xiàn)相較經(jīng)濟(jì)基本面的超調(diào),但最終都難以擺脫經(jīng)濟(jì)增速中樞的約束。開年以來地產(chǎn)成交的走弱,或也反映出其向基本面的回歸。

          圖3. 地產(chǎn),終將向經(jīng)濟(jì)基本面回歸

          來源:WIND,筆者測(cè)算

          注:基本面以制造業(yè)與非制造業(yè)PMI均值表征。

          二、銀行反映地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)嗎?

          美、日等地產(chǎn)開啟調(diào)整后,往往能觀察到銀行不良率抬升,而我國(guó)不良率至今穩(wěn)中有降。這或與我國(guó)獨(dú)特的預(yù)售制有關(guān)。目前來自金融體系的有息債務(wù)、向老百姓的預(yù)收房款、及對(duì)上下游企業(yè)的應(yīng)付賬款等,構(gòu)成房企負(fù)債約1:1:1的比例。房企風(fēng)險(xiǎn)未必直接反映在銀行,客觀上也影響著地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別難度和政策的應(yīng)對(duì)速度。

          圖4. 房企風(fēng)險(xiǎn)未必直接反映在銀行

          來源:WIND,筆者測(cè)算

          注:償債風(fēng)險(xiǎn)為保交樓資金缺口、應(yīng)付賬款的超額拖欠、債券和信托違約等占GDP的比重。

          展望未來,地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”是銷量、價(jià)格、購(gòu)地、投資等全鏈條改變過程,首先應(yīng)是微觀預(yù)期的改變。這固然離不開預(yù)期管理,但若不滿足脈沖效果,則取決于加大逆周期調(diào)節(jié)下財(cái)政貨幣政策的真實(shí)兌現(xiàn)和持續(xù)發(fā)力。這也未必一蹴而就。

          風(fēng)險(xiǎn)提示:預(yù)期非線性變化。

           

          (本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn))

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