2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整階段，商品房庫(kù)存處于歷史相對(duì)高位，房?jī)r(jià)持續(xù)走低，居民杠桿率回落，房地產(chǎn)投資連續(xù)第三年大幅下滑。在一系列政策推動(dòng)下，2024年四季度市場(chǎng)下行明顯放緩，當(dāng)季銷售同比回正，部分城市房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)，市場(chǎng)信心開(kāi)始有所修復(fù)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視。部分房企仍有不小的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，資產(chǎn)減值增加導(dǎo)致房企投資回報(bào)率持續(xù)下降，房企償債難度依舊不小。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資減少持續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，土地成交減少令地方政府財(cái)政繼續(xù)承壓，房地產(chǎn)銷售下行，居民相關(guān)商品消費(fèi)支出減少，房地產(chǎn)投資下行降低了民企投資信心。

2025年政策支持將有力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走穩(wěn)。2024年出臺(tái)的一系列住房支持政策將在2025年繼續(xù)體現(xiàn)其價(jià)值和效能。政策重點(diǎn)是把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項(xiàng)存量政策和增量政策堅(jiān)決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。政策將著力改善供給，完善和加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。三項(xiàng)增量政策將為2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)走穩(wěn)發(fā)揮突出作用。

一是城中村改造計(jì)劃支持需求并促進(jìn)投資，拉動(dòng)住房需求0.75億~1億平方米，帶動(dòng)保障性住房貸款約1800億~2400億元。

二是商品房和土地收儲(chǔ)加快市場(chǎng)去庫(kù)進(jìn)程，預(yù)計(jì)新增貸款實(shí)際投放規(guī)模在6000億~9000億元，拉動(dòng)商品房去庫(kù)0.35億~0.65億平方米和1.5億平方米閑置土地收儲(chǔ)。

三是“白名單”制度落地將有效改善房企流動(dòng)性狀況，全年新增實(shí)際放款可能超2.6萬(wàn)億元，更好地滿足房企項(xiàng)目工程建設(shè)，支持房企防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)將邊際改善。房產(chǎn)銷售降速明顯放慢，預(yù)計(jì)全年全國(guó)商品房銷售面積約9.36億平方米，同比下跌4%左右，現(xiàn)房銷售優(yōu)于期房。更多城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號(hào)，預(yù)計(jì)全國(guó)新建商品房?jī)r(jià)格同比下跌1%左右，二手房?jī)r(jià)格同比下跌2%左右，房?jī)r(jià)跌幅較2024年明顯收窄。房企流動(dòng)性狀況將有所改觀，銷售跌幅大幅收窄有望推動(dòng)房企經(jīng)營(yíng)性收入逐漸走出大量“失血”的困境，房企各項(xiàng)債務(wù)到期支出規(guī)模較2024年減少約8000億元。大城市土地成交活躍度上升，預(yù)計(jì)全年全國(guó)土地購(gòu)置費(fèi)同比下降3.5%，跌幅較2024年收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)。下半年投資回穩(wěn)概率很大，長(zhǎng)期施工面積的下降將繼續(xù)拖累建安工程建設(shè)進(jìn)程及相關(guān)投資，政策支持力度加大將更好地發(fā)揮托底作用，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額為9.43億元，同比下跌6%左右，跌幅較2024年收窄4.6個(gè)百分點(diǎn)。

本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整將步入尾聲，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能緩跌走穩(wěn)。行業(yè)主要指標(biāo)將止跌或跌幅收窄，房企風(fēng)險(xiǎn)敞口逐步縮小，市場(chǎng)信心不斷修復(fù)。從全國(guó)范圍來(lái)看，正處于“銷售回暖”向“資金增厚”的階段運(yùn)行。預(yù)計(jì)2025年商品房庫(kù)銷比將從高位逐步回落。國(guó)內(nèi)高能級(jí)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程早于低能級(jí)城市，預(yù)計(jì)一線城市新房?jī)r(jià)格同比上漲2.5%左右，二手房?jī)r(jià)格同比止跌。土地市場(chǎng)差異化特征更為明顯，部分大城市土拍市場(chǎng)熱度自2024年四季度以來(lái)明顯好轉(zhuǎn)。

住房支持政策仍有加力的必要。由于外部環(huán)境多變復(fù)雜，國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依然不容忽視。建議進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，優(yōu)化個(gè)人住房財(cái)稅優(yōu)惠政策，多渠道推動(dòng)房企資產(chǎn)重組，增加高能級(jí)土地有效供給，適度加快不動(dòng)產(chǎn)公募REITs發(fā)行力度；建議城市建立農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口與保障房供給保障機(jī)制，探索設(shè)立國(guó)家房地產(chǎn)基金，中長(zhǎng)期支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置。

（連平系廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)，馬泓系廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員）

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