2024年房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整階段，商品房庫存處于歷史相對高位，房價持續(xù)走低，居民杠桿率回落，房地產(chǎn)投資連續(xù)第三年大幅下滑。在一系列政策推動下，2024年四季度市場下行明顯放緩，當季銷售同比回正，部分城市房價止跌企穩(wěn)，市場信心開始有所修復(fù)。

當前房地產(chǎn)市場風(fēng)險依然不容忽視。部分房企仍有不小的流動性風(fēng)險，資產(chǎn)減值增加導(dǎo)致房企投資回報率持續(xù)下降，房企償債難度依舊不小。房地產(chǎn)開發(fā)投資減少持續(xù)拖累經(jīng)濟增長，土地成交減少令地方政府財政繼續(xù)承壓，房地產(chǎn)銷售下行，居民相關(guān)商品消費支出減少，房地產(chǎn)投資下行降低了民企投資信心。

2025年政策支持將有力推動房地產(chǎn)市場走穩(wěn)。2024年出臺的一系列住房支持政策將在2025年繼續(xù)體現(xiàn)其價值和效能。政策重點是把“四個取消、四個降低、兩個增加”各項存量政策和增量政策堅決落實到位，大力支持剛性和改善性住房需求。政策將著力改善供給，完善和加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。三項增量政策將為2025年房地產(chǎn)市場走穩(wěn)發(fā)揮突出作用。

一是城中村改造計劃支持需求并促進投資，拉動住房需求0.75億~1億平方米，帶動保障性住房貸款約1800億~2400億元。

二是商品房和土地收儲加快市場去庫進程，預(yù)計新增貸款實際投放規(guī)模在6000億~9000億元，拉動商品房去庫0.35億~0.65億平方米和1.5億平方米閑置土地收儲。

三是“白名單”制度落地將有效改善房企流動性狀況，全年新增實際放款可能超2.6萬億元，更好地滿足房企項目工程建設(shè)，支持房企防范債務(wù)風(fēng)險。

2025年房地產(chǎn)市場將邊際改善。房產(chǎn)銷售降速明顯放慢，預(yù)計全年全國商品房銷售面積約9.36億平方米，同比下跌4%左右，現(xiàn)房銷售優(yōu)于期房。更多城市房價出現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號，預(yù)計全國新建商品房價格同比下跌1%左右，二手房價格同比下跌2%左右，房價跌幅較2024年明顯收窄。房企流動性狀況將有所改觀，銷售跌幅大幅收窄有望推動房企經(jīng)營性收入逐漸走出大量“失血”的困境，房企各項債務(wù)到期支出規(guī)模較2024年減少約8000億元。大城市土地成交活躍度上升，預(yù)計全年全國土地購置費同比下降3.5%，跌幅較2024年收窄5.2個百分點。下半年投資回穩(wěn)概率很大，長期施工面積的下降將繼續(xù)拖累建安工程建設(shè)進程及相關(guān)投資，政策支持力度加大將更好地發(fā)揮托底作用，預(yù)計全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為9.43億元，同比下跌6%左右，跌幅較2024年收窄4.6個百分點。

本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整將步入尾聲，房地產(chǎn)市場有可能緩跌走穩(wěn)。行業(yè)主要指標將止跌或跌幅收窄，房企風(fēng)險敞口逐步縮小，市場信心不斷修復(fù)。從全國范圍來看，正處于“銷售回暖”向“資金增厚”的階段運行。預(yù)計2025年商品房庫銷比將從高位逐步回落。國內(nèi)高能級城市房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進程早于低能級城市，預(yù)計一線城市新房價格同比上漲2.5%左右，二手房價格同比止跌。土地市場差異化特征更為明顯，部分大城市土拍市場熱度自2024年四季度以來明顯好轉(zhuǎn)。

住房支持政策仍有加力的必要。由于外部環(huán)境多變復(fù)雜，國內(nèi)中長期房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化，當前房地產(chǎn)市場風(fēng)險依然不容忽視。建議進一步下調(diào)房貸利率，優(yōu)化個人住房財稅優(yōu)惠政策，多渠道推動房企資產(chǎn)重組，增加高能級土地有效供給，適度加快不動產(chǎn)公募REITs發(fā)行力度；建議城市建立農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口與保障房供給保障機制，探索設(shè)立國家房地產(chǎn)基金，中長期支持行業(yè)不良資產(chǎn)處置。

（連平系廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長，馬泓系廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員）

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