“房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷三年半深度調(diào)整，隨著供求關(guān)系改善及政策持續(xù)發(fā)力，市場(chǎng)有望止跌回穩(wěn)。但房企受資產(chǎn)價(jià)格下跌影響，凈資產(chǎn)嚴(yán)重受損，各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)出清長(zhǎng)路漫漫，謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）在最新的年度財(cái)報(bào)中表示。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)是具有國(guó)資背景的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。自2023年旗下一筆債券未按時(shí)支付利息以來(lái)，這家房企已經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的債務(wù)重組之路，目前56億美元的境外債務(wù)重組即將生效；此前已展期過(guò)的境內(nèi)債券，后續(xù)也有預(yù)期探討正式的重組方案。

那么過(guò)去一年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)表現(xiàn)如何？債務(wù)重組對(duì)其將有何影響？

據(jù)3月26日該集團(tuán)發(fā)布的2024年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，報(bào)告期內(nèi)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)議銷(xiāo)售總額為351.60億元，同比下降30%；營(yíng)業(yè)額為236.41億元，同比下降49%；毛虧為3.98億元，毛虧率為2%；公司擁有人應(yīng)占虧損為186.24億元，虧損同比減少12%。

從上述數(shù)據(jù)可見(jiàn)，受制于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，遠(yuǎn)洋集團(tuán)依然處于虧損狀態(tài)。同時(shí)，由于遠(yuǎn)洋集團(tuán)的境外債重組有待正式生效，重組收益未確認(rèn)也影響了2024年財(cái)報(bào)表現(xiàn)。

細(xì)看各項(xiàng)業(yè)務(wù)，去年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，仍然保持著最大的貢獻(xiàn)，172.73億元的營(yíng)業(yè)額約占總營(yíng)業(yè)額的73%。其中，來(lái)自于北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中及華西區(qū)域的物業(yè)開(kāi)發(fā)收入，占比分別為10%、22%、29%、17%、13%及9%。

此外，期內(nèi)物業(yè)投資營(yíng)業(yè)額3.21億元、物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)營(yíng)業(yè)額27.10億元、其他房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額33.37億元。諸如物業(yè)管理此類(lèi)業(yè)務(wù)，也受?chē)?guó)內(nèi)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的影響，整體收入在2024年相應(yīng)有所下降。

營(yíng)業(yè)額整體下滑之際，遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年業(yè)績(jī)整體錄得虧損，集團(tuán)表示主要因房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，導(dǎo)致行業(yè)毛利率下降、對(duì)物業(yè)項(xiàng)目計(jì)提減值撥備、出售物業(yè)項(xiàng)目確認(rèn)虧損。

具體而言，去年遠(yuǎn)洋集團(tuán)錄得其他虧損46.51億元（2023年：6.72億元），包含年內(nèi)確認(rèn)的一間合營(yíng)企業(yè)之權(quán)益減值損失、金融資產(chǎn)及金融負(fù)債的公平值損失及訴訟撥備。

同期，該集團(tuán)錄得投資物業(yè)公平值減少7.47億元（2023年：9.28億元）；錄得預(yù)期信貸虧損模式下的減值損失凈額76.99億元（2023年：112.83億元），主要為對(duì)貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提的預(yù)期信貸虧損撥備、及財(cái)務(wù)擔(dān)保撥備。

此外，去年遠(yuǎn)洋的利息及其他收入同比下降約18%至7.00億元，主要因年內(nèi)利息收入減少。而年內(nèi)已付或應(yīng)計(jì)的總利息開(kāi)支約52.99億元（2023年：53.58億元），其中35.88億元因未能資本化而透過(guò)綜合收益表支銷(xiāo)。

多項(xiàng)因素影響下，去年遠(yuǎn)洋集團(tuán)公司擁有人應(yīng)占虧損為186.24億元，不過(guò)較2023年的210.97億元有所收窄。期末集團(tuán)現(xiàn)金資源總額共計(jì)48.28億元，借貸總額為960.14億元，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)比例66%，金額為635.76億元。

對(duì)這家房企而言，當(dāng)務(wù)之急是推進(jìn)并落實(shí)債務(wù)重組工作，推動(dòng)公司回歸正常經(jīng)營(yíng)軌道。

目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的境外債務(wù)重組已有實(shí)質(zhì)進(jìn)展。公告表示，該集團(tuán)的境外債務(wù)重組在兩項(xiàng)并行重組程序下進(jìn)行，范圍涵蓋若干現(xiàn)有境外債務(wù)工具，包括現(xiàn)有銀團(tuán)貸款、一筆現(xiàn)有雙邊貸款及若干現(xiàn)有境外美元證券，未償還本金總額約為56.36億美元。

公告稱(chēng)，集團(tuán)境外債的英國(guó)重組計(jì)劃及香港協(xié)議安排，已分別獲得相關(guān)法院批準(zhǔn)，其中英國(guó)重組計(jì)劃及香港協(xié)議安排的生效日期已分別于2025年2月5日及2月19日落實(shí)，預(yù)期重組生效日期將于2025年3月27日或前后落實(shí)。

境內(nèi)債方面，2024年時(shí)其境內(nèi)債券已經(jīng)出現(xiàn)展期，涉及七支公司債券、存續(xù)本金金額132.7億元。目前，遠(yuǎn)洋控股正就公司債券持續(xù)與投資人溝通，積極協(xié)商新的償付方案，爭(zhēng)取妥善解決相關(guān)債務(wù)問(wèn)題，后續(xù)或出現(xiàn)新的重組方案。

如果債務(wù)重組順利生效，參考同行案例，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表將得到一定修復(fù)。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士指出，房企受資產(chǎn)價(jià)格下跌影響，凈資產(chǎn)嚴(yán)重受損，眾多房企仍處于艱難轉(zhuǎn)型過(guò)程中，單憑自身經(jīng)營(yíng)較難帶動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解依然是接下來(lái)的重點(diǎn)。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)也在年報(bào)中表示，去年三季度以來(lái)，房地產(chǎn)各項(xiàng)政策持續(xù)加碼，涉及房貸利率、限購(gòu)政策、住宅及土地收儲(chǔ)、地塊調(diào)規(guī)等，相關(guān)政策起到積極效果，市場(chǎng)出現(xiàn)階段性企穩(wěn)。但房企受資產(chǎn)價(jià)格下跌影響，凈資產(chǎn)嚴(yán)重受損，謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

目前，遠(yuǎn)洋的主營(yíng)業(yè)務(wù)除了住宅開(kāi)發(fā)，還涉及輕資產(chǎn)代建、建筑建造全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)，公開(kāi)資料顯示其代建拓展面積位列行業(yè)TOP20；非主營(yíng)業(yè)務(wù)方面，涉及養(yǎng)老服務(wù)、數(shù)據(jù)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、地產(chǎn)基金四個(gè)板塊。