在一線城市擁有多個(gè)寫字樓資產(chǎn)的SOHO中國(00410.HK)，去年業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何？

據(jù)該公司3月27日晚間所發(fā)年報(bào)，去年SOHO中國實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約15.4 億元，同比下降約8%；歸屬母公司股東之基礎(chǔ)凈利潤約2.78億元（剔除投資物業(yè)評(píng)估值變動(dòng)以及一次性稅費(fèi)）；年度歸屬母公司股東凈虧損約1.13 億元。

SOHO中國的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，與寫字樓市場(chǎng)行情息息相關(guān)。公司表示，“2024年的寫字樓租賃市場(chǎng)，以價(jià)換量是主基調(diào)，租金水平持續(xù)下降。北京、上海甲級(jí)寫字樓空置率攀升至近年的高點(diǎn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。”

SOHO中國表示，公司從第三季度開始調(diào)整租賃政策，并在2024 年末時(shí)將出租率穩(wěn)定在78%，避免了寫字樓大量空置、社會(huì)資源浪費(fèi)的局面，為公司未來平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

對(duì)比2024年中報(bào)，彼時(shí)SOHO中國投資物業(yè)平均出租率約76%，其中部分項(xiàng)目如北京銀河及朝陽門SOHO、望京SOHO出租率分別為54%、57%，前門大街項(xiàng)目出租率63%；上海方面，SOHO天山廣場(chǎng)出租率為79%。

到2024年末，SOHO中國的整體出租率小幅回升，但并未公布具體項(xiàng)目的表現(xiàn)。

致力于提升出租率的同時(shí)，SOHO中國繼續(xù)實(shí)行費(fèi)用控制措施，去年度銷售費(fèi)用約0.32億元；年度行政費(fèi)用約為0.96 億元，2023 年約為1.36 億元。不過，期內(nèi)其他經(jīng)營費(fèi)用和損失增多、財(cái)務(wù)收入減少，最終業(yè)績(jī)依然呈虧損狀態(tài)。

寫字樓租賃是一項(xiàng)毛利很高的業(yè)務(wù)，去年SOHO中國物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的毛利率達(dá)83%，年度毛利約12.80億元，但該公司目前面臨更棘手的稅務(wù)及債務(wù)問題。

早在2022年，SOHO中國北京一家子公司，曾收到稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅項(xiàng)繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項(xiàng)目塔1和塔2的相關(guān)土地增值稅17.33億元。自稅款滯納之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

根據(jù)稅收征收管理法，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可能采取其他強(qiáng)制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣或變賣相關(guān)物業(yè)，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

據(jù)年報(bào)披露，截至2024年末期，SOHO中國已支付土地增值稅為1.56億元，尚有23.05億元的土地增值稅和相關(guān)滯納金未被償付。

受土地增值稅的滯納影響，期末SOHO中國有合計(jì)41.44億元的銀行借款本金出現(xiàn)交叉違約，相關(guān)利息為1319.2萬元，其中包括原定應(yīng)在2024 年后到期的借款，由于可能會(huì)被要求立即償還，因此將其重新分類為流動(dòng)負(fù)債。

截至2024年末，SOHO中國的總借貸共計(jì)約155.56億元，其中約152.08 億元的借貸以其投資物業(yè)作為抵押；當(dāng)期借款包括交叉違約借款41.58億元，及尚未逾期或違約但合同約定還款日在2024年之前的其他借款15.75億元。

目前，SOHO中國已與現(xiàn)有主要貸款人訂立補(bǔ)充協(xié)議，以修改還款計(jì)劃，涉及借款本金共計(jì)為18.8億元。修改還款計(jì)劃后，到2025年末之前，SOHO中國需要償還的本金調(diào)整至12.50億元，而其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為5.89億元。

年報(bào)核數(shù)師對(duì)此表示，2024年末SOHO中國的流動(dòng)負(fù)債，超出其流動(dòng)資產(chǎn)79.54 億元，同時(shí)考慮到其銀行借款規(guī)模等事項(xiàng)，表明存在重大不確定性，可能會(huì)對(duì)該集團(tuán)持續(xù)經(jīng)營的能力構(gòu)成重大疑慮。

SOHO中國表示，已與稅務(wù)機(jī)關(guān)就土地增值稅問題開展積極、持續(xù)地溝通，制定可行的解決方案；同時(shí)，將繼續(xù)處置若干商業(yè)物業(yè)，用以償付部分土地增值稅。在相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的支持與配合下，目前已完成部分商業(yè)物業(yè)的銷售。

就公司的流動(dòng)性問題，SOHO中國稱，根據(jù)2024年末起不少于12 個(gè)月的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，假設(shè)能夠在到期時(shí)為銀行借款再融資，公司董事認(rèn)為在未來一年時(shí)間內(nèi)，將有充足營運(yùn)資金撥付其營運(yùn)、及應(yīng)付其到期財(cái)務(wù)責(zé)任。