房企“化債標桿”融創(chuàng)中國(01918.HK)，還未走出業(yè)績虧損低谷期。

3月28日，融創(chuàng)中國發(fā)布2024年度業(yè)績報告，顯示期內(nèi)實現(xiàn)收入740.2億元，同比減少52.0%；公司擁有人應(yīng)占虧損約為257億元，較上年79.7億元的歸母凈虧損有所擴大。將時間軸拉長，融創(chuàng)中國已連續(xù)四年出現(xiàn)虧損。

作為首家完成境內(nèi)公司債整體重組的房企，融創(chuàng)中國的化債工作一直備受關(guān)注。本次年報也顯示，融創(chuàng)中國在境內(nèi)債務(wù)重組之余，已委任華利安諾基、盛德分別作為財務(wù)顧問及法律顧問，以尋求更全面的境外債務(wù)綜合解決方案。

融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌表示，2025年，將爭取境外債務(wù)風險化解取得實質(zhì)性進展；展望行業(yè)，在政府對經(jīng)濟及房地產(chǎn)的支持下，核心城市、核心地段將逐步企穩(wěn)，但是房地產(chǎn)市場整體的恢復(fù)，可能還需要一個過程和較長時間。

“利潤表”再現(xiàn)虧損

從2021年到2024年，融創(chuàng)中國已經(jīng)連續(xù)四年出現(xiàn)虧損。

具體而言，這四年間，該集團的歸母凈利潤分別為-382.65億元、-276.69億元、-79.69億元、-257億元，四年累計虧損規(guī)模達到996億元；同期，集團營業(yè)收入分別為1983.87億元、967.52億元、1542.31億元、740.2億元。

從收入層面看，融創(chuàng)中國大多數(shù)收入來自銷售住宅及商業(yè)物業(yè)業(yè)務(wù)，其他收入來自文旅城建設(shè)及運營、物業(yè)管理及其他業(yè)務(wù)。去年，融創(chuàng)的營業(yè)收入同比縮水過半，且為近四年來的最低水平，主要是因為物業(yè)銷售收入下降所致。

年報顯示，去年融創(chuàng)物業(yè)銷售收入約612.3億元，占總營收比重為82.8%，同比2023年的1408億元大幅下降56.5%，物業(yè)交付總面積同比減少63.8%。文旅城建設(shè)及運營收入為52.1億元，營收占比為7%；物業(yè)管理收入為68.8億元，占比9.3%。

營收“主力軍”物業(yè)銷售為何大幅下降？對此融創(chuàng)中國解釋稱，從行業(yè)層面看，近年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，銷售市場整體大幅收縮，房企陸續(xù)出現(xiàn)的債務(wù)問題，導(dǎo)致購房者對期房信心不足，進一步加劇了新房銷售的困難。

“新增銷售規(guī)模收縮、外部融資渠道收窄等情況帶來的流動性壓力，對已售物業(yè)項目的交付進度及新項目的開發(fā)、推售節(jié)奏產(chǎn)生階段性制約，2024年度交付面積較上年減少，導(dǎo)致集團銷售收入有較大幅度下降。”融創(chuàng)表示。

雖然收入大幅下滑，但去年融創(chuàng)結(jié)轉(zhuǎn)的項目中，高毛利項目占比較上年提高，同時去年計提的物業(yè)減值撥備較上年有所減少，因此年末其毛利約28.9億元，同比2023年的毛虧25億元有所回升；毛利率約為3.9%，而2023年為-1.6%。

不過，在2024年度，融創(chuàng)確認的其他開支及虧損達211.3億元，包括對長期資產(chǎn)計提減值撥備約63.3億元，計提訴訟及其他或有負債撥備約47.4億元，出售附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司虧損約26.8億元，出售各類資產(chǎn)的虧損約22.7億元等。

與此同時，去年確認的其他收入及收益約164.3億元，較2023年度的385.3億元減少約221.0億元，主要包括債務(wù)重組收益約98.9億元，出售附屬公司、合營公司及聯(lián)營公司收益約41.7億元，向合營及聯(lián)營公司等收取的利息收入約12.7億元。

財務(wù)成本方面，去年其財務(wù)成本由2023年的63.0億元，增加55.3億元至約118.3億元。這主要是因為，基于物業(yè)開發(fā)項目開工進度，資本化利息占總利息成本的比例下降，費用化利息由2023年的49.5億元增加至2024年的113.1億元。

多項大額變動影響下，去年融創(chuàng)的歸母凈利潤繼續(xù)虧損，由2023年的-79.7億元擴大至2024年的-257.0億元；集團現(xiàn)金余額下降，由2023年的246.2億元減少至2024年的197.5億元；期末權(quán)益總額約551.5億元，其中公司擁有人應(yīng)占權(quán)益約405.2億元。

債務(wù)重組“進行時”

業(yè)績連年波動背后，當下融創(chuàng)最緊迫的任務(wù)是保交樓及“化債”。

“融創(chuàng)始終將保交付作為運營的首要目標，積極響應(yīng)政府保交付要求，主動落實好主體責任，積極利用保交樓專項借款、配套融資、申報‘白名單’等融資資源，支持物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)及順利竣工交付。”孫宏斌在主席報告中表示。

數(shù)據(jù)顯示，去年融創(chuàng)在84個城市完成了約17萬套房屋交付。近三年，融創(chuàng)累計交付房屋達66.8萬套，2025年計劃繼續(xù)交付6萬套房屋，基本完成全部保交付工作。

“保交付”工作進入最后沖刺階段，但債務(wù)重組還有一關(guān)要闖。

年初，融創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)行的境內(nèi)公司債券及供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持計劃，全部通過了重組計劃，展期5至9.5年、相關(guān)利息年利率降為1%，同時提供現(xiàn)金要約收購、股票及/或股票經(jīng)濟收益權(quán)兌付等重組選項，成為業(yè)內(nèi)首個境內(nèi)債務(wù)正式重組的房企。

從方案提出到通過，融創(chuàng)總規(guī)模154億元的境內(nèi)債務(wù)重組，僅用時50多天，預(yù)計可削降約70%的境內(nèi)公司債務(wù)，5年內(nèi)不再有兌付壓力。在這份最新財報中，境內(nèi)債務(wù)重組產(chǎn)生的收益79.7億元，也已確認并計入“其他收入及收益”中。

“針對境內(nèi)公開市場債務(wù)，融創(chuàng)結(jié)合自身情況，在各方支持下形成了比較徹底的市場化重組方案，2025年將全力完成方案落地和執(zhí)行。”孫宏斌表示。

不過，境內(nèi)債務(wù)重組不是終點，融創(chuàng)的境外債務(wù)也即將二次重組。年報顯示，考慮到清盤呈請給融創(chuàng)造成的影響，加上當前市況遠不及此前債務(wù)重組時的預(yù)期，現(xiàn)正尋求更加全面的境外債務(wù)綜合解決方案，已開展境外債務(wù)重組工作。

“爭取在下一個階段，徹底化解境外債務(wù)風險。”孫宏斌稱，2025年將全力以赴完成交付任務(wù)、以及境內(nèi)債務(wù)風險的化解，同時爭取境外債務(wù)風險化解取得實質(zhì)性進展。

除了集團層面的債務(wù)化解，融創(chuàng)在項目層面也在爭取“活水”，對由于市場下滑造成還款有困難的項目，與金融機構(gòu)溝通推動展期方案；同時，推進和資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)的合作，形成更加綜合的項目盤活、債務(wù)重組方案。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，融創(chuàng)與AMC總體合作規(guī)模近350億元。其中，融創(chuàng)武漢桃花源獲東方資產(chǎn)第三次增資，累計合作規(guī)模已達51億元；長城資產(chǎn)與融創(chuàng)就重慶灣項目達成融資合作，擬注資24.76億元；北京融創(chuàng)壹號院，獲中信金融資產(chǎn)支持，成功完成債務(wù)重組；天津梅江壹號院二期，獲得大型央企信托5.5億元項目新增融資。

此外，融創(chuàng)也在向“保交付”困難項目的屬地政府，申請保交樓專項借款。年報顯示，該集團獲得各地保交樓專項借款審批金額約218億元，獲得銀行配套融資審批金額合計約104億元，獲得“白名單項目”融資審批金額約23億元。

“2025年，將以每個項目權(quán)益凈資產(chǎn)的提升，作為日常管理基本目標，推進項目債務(wù)風險化解和資產(chǎn)盤活，為未來逐步回到健康發(fā)展的軌道奠定基礎(chǔ)。”孫宏斌稱。

截至報告期末，融創(chuàng)的借貸總額為2596.7億元，流動和非流動借貸分別為1860.9億元和735.8億元，現(xiàn)金余額（包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金）約197.5億元；到期未償付借貸本金約1058.0億元，本金約645.7億元的借貸可能被要求提前還款。

土地儲備方面，截至2024年底，融創(chuàng)連同合聯(lián)營公司的總土地儲備約12776萬平方米，權(quán)益土地儲備約8756.5萬平方米，其中未售土地儲備9342萬平方米，未售權(quán)益土地儲備6301萬平方米。管理層認為，該等土儲是支持融創(chuàng)恢復(fù)正常運營的基礎(chǔ)。