五一假期前夕，上海新房市場(chǎng)新增11個(gè)商品房項(xiàng)目過(guò)會(huì)，共計(jì)1577套房源于近日陸續(xù)入市，這些項(xiàng)目以高端改善型產(chǎn)品為主，最貴的一套房源價(jià)格超過(guò)了1.5億元。

盡管不少上海居民在假期離滬出游，但上海新房市場(chǎng)依然熱度不減，多個(gè)新房項(xiàng)目選擇在假期進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，最終的認(rèn)籌情況依然火爆，多盤(pán)觸發(fā)限售和積分制。

不久前，位于浦東新區(qū)的翡云悅府第一批次房源只用了三個(gè)多小時(shí)就售罄，該盤(pán)在五一假期開(kāi)出第二批次房源，又收獲了318%的高認(rèn)籌率。位于徐匯濱江的全國(guó)單價(jià)地王樓盤(pán)“綠城潮鳴東方”在假期第二天結(jié)束了認(rèn)購(gòu)，這個(gè)備案價(jià)高達(dá)19.5萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)一次性推出了全部120套房源，收獲了超200組認(rèn)購(gòu)。

第一財(cái)經(jīng)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，盡管部分樓盤(pán)單價(jià)較板塊前期價(jià)格有所上漲，但購(gòu)房者仍踴躍入場(chǎng)，多個(gè)樓盤(pán)樣板間出現(xiàn)同時(shí)擠滿3至4組家庭的火爆場(chǎng)景。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品力上展開(kāi)了“競(jìng)賽”，大橫廳、智能家裝、高端廚電配置等成為標(biāo)配，樓市品質(zhì)升級(jí)趨勢(shì)越發(fā)凸顯。

新盤(pán)五一假期依然很忙

“完全忙不過(guò)來(lái)！訪客量超過(guò)了預(yù)期！”五一期間，第一財(cái)經(jīng)記者走訪了上海多個(gè)新建商品房售樓處，在寶山南大智慧城板塊，一個(gè)剛開(kāi)放營(yíng)銷中心和樣板間的樓盤(pán)銷售對(duì)記者說(shuō)道。

該樓盤(pán)是“中建八子”之一的中建七局布局上海的第一個(gè)項(xiàng)目。去年11月底，在上海的第七批次土拍中，中建七局地產(chǎn)集團(tuán)聯(lián)合中建港航局，以總價(jià)12.53億，樓面價(jià)18977元/平方米摘得寶山南大地塊，項(xiàng)目東側(cè)約300米是上海地鐵15號(hào)線南大路站。

這塊地的樓面價(jià)并不高，但是首批入市住宅的市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)達(dá)到了7萬(wàn)元/平方米，相比同板塊此前其他樓盤(pán)售價(jià)有所上漲。究其原因，中建七局地產(chǎn)拿下的是綜合性地塊，整個(gè)地塊建面約6.6萬(wàn)平方米，而住宅規(guī)劃建面還不足一半，剩下的是辦公用地。而且，在該項(xiàng)目幾公里之外的桃浦智創(chuàng)城，已經(jīng)有新房?jī)r(jià)格達(dá)到了8.5萬(wàn)/平方米。

中建七局地產(chǎn)對(duì)這個(gè)樓盤(pán)的首開(kāi)做足了準(zhǔn)備工作，特地選中4月30日——也就是五一假期的前一天對(duì)外宣布開(kāi)放樣板間，就是為了蹭一波假期的流量。

5月1日一大早，除了售樓處開(kāi)門營(yíng)業(yè)，一批新房中介也蹲點(diǎn)在售樓處周圍，除了給自己代理的項(xiàng)目攬客，他們還暗中觀察著進(jìn)出售樓處的人流，萬(wàn)一看房的人流不多，那就意味著蓄客量不足，新房中介的代理機(jī)會(huì)就來(lái)了。

但是結(jié)果恐怕要令他們失望了——盡管五一假期不少上海居民都出游了，但顯然選擇看房的人也不少，記者在該樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，每隔2-3分鐘，就有一組客戶進(jìn)入售樓處。

“請(qǐng)您稍微等待一下，您的銷售正在接待其他兩組客戶。”由于看房人數(shù)過(guò)多，記者事先約好的銷售人員很忙，甚至沒(méi)法做到“一對(duì)一”接待。在三個(gè)不同戶型的樣板間里，每個(gè)樣板間都至少有3-4組客戶同時(shí)看房。

銷售人員告訴記者，由于該樓盤(pán)套均總價(jià)在700-1000萬(wàn)左右，看房客戶中以改善客居多，很多人都是“賣舊買新”，也有不少之前在臨近項(xiàng)目沒(méi)搖上的客戶轉(zhuǎn)來(lái)這里看看。

上海市普陀區(qū)的一處樓盤(pán)，套均總價(jià)在900萬(wàn)元-1300萬(wàn)元左右，該樓盤(pán)“五一”前已經(jīng)停止認(rèn)購(gòu)，并未觸發(fā)積分制，在假期進(jìn)入了“認(rèn)小籌”階段，打算在開(kāi)盤(pán)前再“沖刺一把”。

“進(jìn)入五一假期后，來(lái)訪量跟平時(shí)相比明顯增長(zhǎng)了很多。”該樓盤(pán)一位工作人員表示。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該項(xiàng)目的銷售也得同時(shí)帶著2-3組客戶參觀樣板間才能忙得過(guò)來(lái)。

多個(gè)紅盤(pán)收獲高認(rèn)籌率

五一假期還未結(jié)束，不少滬上熱銷“紅盤(pán)”已經(jīng)陸續(xù)披露五一期間的“戰(zhàn)績(jī)”。

5月2日，位于徐匯濱江板塊的全國(guó)單價(jià)地王樓盤(pán)“綠城潮鳴東方”認(rèn)購(gòu)結(jié)束，綠城此次并沒(méi)有分期推盤(pán)，而是非常自信地一次性推出全部120套房源，產(chǎn)品全部是大平層，建面約285平方米至585平方米，備案均價(jià)19.5萬(wàn)元/平方米，每套房總價(jià)在4100萬(wàn)至1.5億元之間。

最終，120套住宅吸引超過(guò)200組購(gòu)房者認(rèn)籌，觸發(fā)限售但未觸發(fā)積分。該項(xiàng)目是目前上海備案均價(jià)第二高的樓盤(pán)，將于5月11日正式開(kāi)盤(pán)。

5月3日，距離認(rèn)購(gòu)期結(jié)束尚有一天，位于浦東北蔡板塊的“國(guó)貿(mào)中國(guó)鐵建西派海上”項(xiàng)目，已經(jīng)確認(rèn)將觸發(fā)限售和積分制。該樓盤(pán)在五一假期前夕推出82套住宅，備案價(jià)9.25萬(wàn)元/平方米，四天認(rèn)籌超190組，認(rèn)籌率高達(dá)237%。

位于浦東新楊思的“翡雲(yún)悅府”項(xiàng)目，在五一假期前剛進(jìn)行了第一批次房源的開(kāi)盤(pán)，228套房只用了3個(gè)多小時(shí)就售罄。

該項(xiàng)目“趁熱打鐵”，在五一假期又開(kāi)啟第二批次房源的認(rèn)購(gòu)，備案均價(jià)達(dá)到10.74萬(wàn)元/平方米，略高于上一批次。5月3日，該項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)結(jié)束，160套房源收獲認(rèn)籌超500組，認(rèn)籌率達(dá)到318%，觸發(fā)限售及積分制。雖然這一批次認(rèn)籌率略低于上一批次，但是“日光”也將是大概率事件。

5月3日，位于閔行梅隴板塊的“安高申隴院”三期也結(jié)束了認(rèn)購(gòu)，224套房源收獲超290組認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)到132%，也觸發(fā)限售。

從五一假期的樓盤(pán)認(rèn)籌情況和現(xiàn)場(chǎng)走訪情況來(lái)看，目前上海樓市掀起了“改善熱潮”，盡管不少樓盤(pán)的二批次、三批次房源價(jià)格相比之前有所上調(diào)，但是購(gòu)房者依然愿意埋單；除了豪宅始終能保持熱度，總價(jià)1000萬(wàn)元上下的品質(zhì)型改善樓盤(pán)也受到歡迎。

在記者現(xiàn)場(chǎng)走訪樓盤(pán)的過(guò)程中也發(fā)現(xiàn)，很多售樓中心的銷售人員不再將價(jià)格倒掛、區(qū)位配套作為重點(diǎn)講解內(nèi)容，反而在突出樓盤(pán)品質(zhì)方面做了大量功課。

大橫廳、270度環(huán)幕飄窗、全屋智能方案……這些在前幾年的上海樓市還不常見(jiàn)，現(xiàn)在已經(jīng)是改善型新房項(xiàng)目之間重點(diǎn)比拼的內(nèi)容。

“我們這個(gè)廚房光是配的家電價(jià)值就超過(guò)8萬(wàn)元，這臺(tái)洗碗機(jī)價(jià)格就超過(guò)一萬(wàn)元，配的冰箱是德國(guó)品牌。”某800萬(wàn)級(jí)新房樓盤(pán)的銷售對(duì)記者介紹道。而幾公里之外，另一個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目則是直接配了單臺(tái)價(jià)格超過(guò)十萬(wàn)元的頂級(jí)品牌冰箱，銷售人員稱整個(gè)廚房?jī)r(jià)值達(dá)到40多萬(wàn)元。

一家央企開(kāi)發(fā)商華東區(qū)域的設(shè)計(jì)從業(yè)者告訴記者，“好房子”已經(jīng)是未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，各家開(kāi)發(fā)商在這一領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)“越來(lái)越卷”，對(duì)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)的創(chuàng)新能力要求越來(lái)越高，產(chǎn)品升級(jí)能帶來(lái)的市場(chǎng)反饋也十分明顯。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，五一假期前夕上海新房市場(chǎng)的供應(yīng)出現(xiàn)爆發(fā)，從入市的樓盤(pán)來(lái)看，外環(huán)以內(nèi)的樓盤(pán)占到大多數(shù)，尤其是北蔡、新楊思、南大等關(guān)注度較高的區(qū)域有不少房源入市，隨著這些紅盤(pán)入市，簽約量將相當(dāng)可觀。