日本在二戰(zhàn)后近60年時間內(nèi)迅速完成了城市化，并躍居世界各經(jīng)濟體前列，其快速城市化的發(fā)展經(jīng)驗和教訓值得我們仔細研究。那么日本城市化有怎樣的歷程？各個階段有怎樣的特征？房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)如何？本篇報告中，我們對日本城市化的歷程進行詳細分析。

城市化加速期：人口和工業(yè)化的驅(qū)動

二戰(zhàn)以后，日本的城市化經(jīng)歷了從快速發(fā)展到調(diào)整、再到穩(wěn)定的不同階段。1945年之前，受二戰(zhàn)影響，日本出現(xiàn)了短暫的逆城市化，城市化率從1940年高點37.7%降至1945年27.8%。戰(zhàn)爭結(jié)束后，日本經(jīng)濟迅速恢復增長，城市化水平快速提高，1945~1975年的30年間，城市化率年均增長1.6%，大量人口涌入城市，到1975年城市化率達到76%。

而在1976~2000年間，日本的城市化進展緩慢，城市化率年均增長僅為0.2%，城市人口增速大幅放緩，到2000年城市化率僅為78.7%。2000年之后，由于日本進行了“市町村大合并”，城市化率被動提升，至2015年達到91.4%。

我們首先看城市化快速發(fā)展階段。工業(yè)化的快速發(fā)展是1945~1975年間日本城市化水平高速增長的核心驅(qū)動力。1955~1975年間，日本制造業(yè)增加值以11.4%的年均增速快速發(fā)展，與此同時工業(yè)增加值年均增速為10.7%，兩者均高于年均7.7%的實際GDP增速?？焖俟I(yè)化創(chuàng)造了大量勞動力需求，城市勞動力市場偏緊，工資水平提高，推動農(nóng)村人口涌向城市。日本1955~1975年間工業(yè)就業(yè)人數(shù)累計增幅達到85%，而同期農(nóng)業(yè)就業(yè)人數(shù)累計減少了57%。

像其他很多經(jīng)濟體一樣，日本的城市化也明顯表現(xiàn)出大城市化、大都市化的特征。從1945年到1975年，日本三大都市圈的人口占比從43%大幅提高到55%以上。日本超過百萬人口大城市的人口增速也長期領(lǐng)先于全國，占比也不斷提高。

得注意的是，在日本的快速城市化階段，核心區(qū)域（三大都市圈）與其他地區(qū)收入水平的差距在擴大而不是縮小，這背后的主因或在于城市勞動力市場的持續(xù)緊俏。1955~1975年是日本人均月收入增長速度最快的階段，年均增速達到了12.2%，最高時甚至達到26.8%。而這一階段日本其他地區(qū)與三大都市圈之間的收入差距越拉越大，其他地區(qū)人均月收入占三大都市圈人均月收入的比重從1955年的92.2%下降到1975年的82.2%。

城市化減速期：產(chǎn)業(yè)升級和大都市化

隨著勞動年齡人口增速不斷下行，日本的工業(yè)化逐漸接近尾聲，經(jīng)濟轉(zhuǎn)向低速增長，1975年后日本城鎮(zhèn)化進入調(diào)整階段。上世紀六、七十年代以后，日本的勞動年齡人口增速就在不斷下降，經(jīng)濟也逐漸告別高增長狀態(tài)，GDP潛在增速從1955~1975年的年均8.4%大幅下降至1976~1990年的年均4.0%，固定資本形成對經(jīng)濟增長的拉動從1955~1975年的年均5.6%降至1976~1995年的年均0.1%。日本的工業(yè)化和城市化都告別了高速發(fā)展，1975~2000年間日本的城市化率僅僅從75.9%小幅提升到78.7%。

整體的城市化進程放緩后，日本的大都市化進程仍在持續(xù)。在1975~2000年間，三大都市圈人口占比從55.3%進一步提升至57.6%。如果剔除掉人口的自然增長，1995~2000年日本三大都市圈凈流入人口達到30.5萬，而同期其他地區(qū)人口凈流出26.5萬。三大都市圈在日本27.2%的國土面積上，集聚了55%以上的人口，創(chuàng)造了日本全國60%以上的GDP。

大都市化持續(xù)推進的同時，產(chǎn)業(yè)升級也在不斷進行。產(chǎn)業(yè)升級的第一個重要表現(xiàn)是都市圈中心區(qū)域工業(yè)向外圍轉(zhuǎn)移，而中心區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)占比不斷提升。以東京都市圈為例，一方面，中心區(qū)域東京、埼玉、千葉、神奈川制造業(yè)占GDP的比例從1975年34%下降到1999年的22%，而外圍群馬、山梨、茨城、櫪木四縣制造業(yè)占比提高幅度則高于全國平均水平。

另一方面，埼玉、千葉、神奈川第三產(chǎn)業(yè)占比提升幅度達到17%以上，東京由于原本第三產(chǎn)業(yè)占比較高，因此提升幅度較小。到1999年，東京、埼玉、千葉、神奈川第三產(chǎn)業(yè)占比達到71%，而外圍四縣第三產(chǎn)業(yè)占比僅為57%。

產(chǎn)業(yè)升級的另一個重要表現(xiàn)是科研支出占比提高以及支出結(jié)構(gòu)調(diào)整。從全國范圍來看，日本科研經(jīng)費增速長期快于GDP增速，1975~2000年間科研經(jīng)費年均增速為7.2%，而GDP年均增速僅為3.3%?？蒲薪?jīng)費占GDP的比例也相應(yīng)不斷提高，從1975年的1.3%上升至2000年的3.4%。同時科研經(jīng)費支出結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，企業(yè)支出占比從1975年的56.6%提高到2000年的66.7%，企業(yè)在科技創(chuàng)新中發(fā)揮的作用不斷增強。

2000年以后日本城市化水平進一步提高，主要是“市町村大合并”的促進作用使得城市化率被動提高。日本實行兩級地方行政區(qū)制，一級行政區(qū)為都道府縣，二級行政區(qū)為市町村，市町村是基層政權(quán)組織，擁有地方自治權(quán)。出于提高行政效率、改善公共設(shè)施重復建設(shè)等考慮，日本按照“自行決策、自主負責”的原則在二戰(zhàn)后進行了2次市町村大合并。1999~2006年進行的市町村大合并，將市町村數(shù)量從2000年的3230個迅速減少至2005年的2217個。

房地產(chǎn)的表現(xiàn)：從快到慢再到蕭條

在城市化過程中，日本的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了兩輪快速增長。第一輪快速增長發(fā)生在1975年之前的快速城市化階段，這一階段工業(yè)化和城市化的快速推進帶來大量城市住房需求，推動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，因此房地產(chǎn)投資增速與GDP增速基本保持一致。城市住宅土地價格指數(shù)也從1955年的1.5上漲至1974年的71。

1976年至1985年之間，房地產(chǎn)整體投資增速大幅下滑，同時大小城市房地產(chǎn)走向分化。隨著經(jīng)濟轉(zhuǎn)向低速增長，城市化進程大幅放緩，房地產(chǎn)市場整體投資也出現(xiàn)下滑。但由于大都市化仍在持續(xù)，大城市地產(chǎn)市場依然堅挺。

從投資方面來看，三大都市圈新開工住宅面積占全國比例從1976年的低點52.7%上升至1985年的56.5%。在價格方面，1975~1985年，東京、橫濱、名古屋、京都、大阪、神戶等6個主要城市住宅土地價格指數(shù)累計漲幅達到104%，而其他城市累計漲幅僅為84%。

1985~1990年間，日本房地產(chǎn)市場經(jīng)歷第二輪快速增長，這一時期流動性過剩是驅(qū)動地產(chǎn)市場繁榮的主要因素。1985年9月22日簽訂廣場協(xié)議后，日元短時間內(nèi)大幅升值，國際資金大量流入，日本政府被迫在1986年內(nèi)4次調(diào)低貼現(xiàn)率以應(yīng)對日元升值。貨幣政策寬松的后果是國內(nèi)市場流動性迅速增加，推高了包括股票、房地產(chǎn)在內(nèi)的各類資產(chǎn)價格，進而帶動房地產(chǎn)投資增速大幅上升。

1989年后日本主動刺破房地產(chǎn)泡沫，1990~1991年，日本爆發(fā)經(jīng)濟危機，房地產(chǎn)市場迅速崩盤。日本政府意識到經(jīng)濟存在泡沫后，開始收緊貨幣政策，從1989年5月開始，一年內(nèi)5次上調(diào)貼現(xiàn)率，同時將長期貸款利率從1989年5月的5.7%上調(diào)至1990年10月的8.9%。由于前一輪房地產(chǎn)繁榮的核心驅(qū)動力是過剩的流動性，因此流動性收縮導致房價失去支撐，引發(fā)市場恐慌，房地產(chǎn)市場迅速崩盤。

危機之后房地產(chǎn)市場一蹶不振。一方面，勞動年齡人口增速進一步下滑，新出生人數(shù)也在不斷下降，并且城市化進程基本結(jié)束，房地產(chǎn)增量需求十分有限。另一方面，居民部門和非金融企業(yè)部門杠桿率在危機爆發(fā)前達到頂點，債務(wù)負擔沉重，危機后進入長期去杠桿階段。這兩方面的原因共同導致房地產(chǎn)市場陷入長期低迷。

總結(jié)日本的城市化進程和房地產(chǎn)市場經(jīng)驗，人口紅利的不斷釋放，往往是初期工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的催化劑，房地產(chǎn)市場也跟隨人口和經(jīng)濟的基本面而快速增長。當人口的增長逐漸成為瓶頸，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段也基本宣告結(jié)束，要提振經(jīng)濟必須進行產(chǎn)業(yè)升級，房地產(chǎn)市場也會跟隨基本面降溫。但房地產(chǎn)市場受政策刺激的影響也很大，不過刺激往往只能帶來一時的繁榮，不能改變?nèi)丝跊Q定的大趨勢。

（作者單位：中泰宏觀）

第一財經(jīng)獲授權(quán)轉(zhuǎn)載自“lixunlei0722”微信公眾號，原標題：《城鎮(zhèn)化、工業(yè)化后期如何提振經(jīng)濟——日本60年經(jīng)驗借鑒》