近期房地產(chǎn)市場部分好轉(zhuǎn)。一方面，2月份全國樓市交易行情出現(xiàn)積極信號。

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院對全國60個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計：今年2月份，全國60個重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環(huán)比增長47%，同比增長37%。

從全國各地售樓處、營銷代理機(jī)構(gòu)和購房群體等反饋的情況看，購房方面的正面信號不斷增強(qiáng)。

二手房成交來看，作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的一線城市表現(xiàn)較為亮眼。其中，深圳2月二手房成交套數(shù)達(dá)2942套，是2021年7月以來的最好水平，同比大幅增加184.53%。

另一方面，今年以來的土拍市場熱度明顯回暖。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至2月22日，84個城市出讓住宅用地，成交宅地272宗，合計成交規(guī)劃建筑面積約2320萬平方米，土地出讓金268.7億元，平均溢價率達(dá)5.28%。

相比于2022年，中國300城土地成交平均溢價率僅3%左右，土地拍賣市場明顯回暖。

房地產(chǎn)市場回暖，離不開前期政策支持。從去年底開始，政策端進(jìn)一步發(fā)力托底地產(chǎn)。

首先，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對需求端政策支持基調(diào)偏暖，明確“支持剛性和改善性住房需求”。

其次，去年12月，南京放松房產(chǎn)限購政策，表明二線城市放松房產(chǎn)限購步伐進(jìn)一步加快。

最后，2023年1月5日，央行宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，表示可以“階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限”。

從往年經(jīng)驗來看，今年或可預(yù)見：在房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)前，政策端托底地產(chǎn)不會改變。

房地產(chǎn)市場近期出現(xiàn)了一些積極信號，今年房地產(chǎn)市場可能在一線、部分新一線和部分強(qiáng)二線城市出現(xiàn)“小陽春”。

不過，認(rèn)為當(dāng)下房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯著回暖還為時過早，目前市場回暖的基礎(chǔ)并不牢固，持續(xù)性還需要觀察。

主要原因有：

第一，居民部門購房信心依然偏弱。

一方面，防疫放開后全社會對經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信心大增，但使得居民部門對就業(yè)、收入燃起信心，再使得居民部門提升購房意愿，仍需要時間。

另一方面，在去年爛尾樓、房企及其理財產(chǎn)品“爆雷”的沖擊下，居民部門購房仍偏謹(jǐn)慎，短期內(nèi)轉(zhuǎn)向難度較大。

第二，地產(chǎn)政策以托底為主，大規(guī)模刺激政策并未出臺。

2021年以來，一二三線城市房價走勢分化，一線城市房價依舊堅挺，政策端延續(xù)“一城一策”總體思路繼續(xù)推進(jìn)樓市松綁。

第三，居民部門實(shí)際房貸成本依然居高不下，提前還貸動力充足，而加杠桿意愿薄弱。

去年以來，居民部門中長期貸款多個月呈現(xiàn)下降態(tài)勢，今年初的“提前還貸潮”也推動監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求各銀行加快處理擠壓的提前還貸需求。當(dāng)下，居民部門加杠桿購房意愿依然薄弱。

中長期來看，年內(nèi)房地產(chǎn)企穩(wěn)向好是大概率事件，特別是2023年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將帶動房地產(chǎn)回暖。

從近期公布的數(shù)據(jù)來看，隨著疫情達(dá)峰退坡，2月PMI大幅改善。生產(chǎn)、就業(yè)、消費(fèi)都有一定幅度的改善。

值得關(guān)注的是小型企業(yè)PMI回升至榮枯線之上，預(yù)示著市場微觀主體活力明顯修復(fù)。

但考慮到居民部門購房信心與意愿修復(fù)，以及后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策放松陸續(xù)出臺，我們更傾向于：年內(nèi)房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出漸進(jìn)式復(fù)蘇，不同城市、不同地區(qū)復(fù)蘇的節(jié)奏有所分化。

（作者系招商基金研究部首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事）

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