隨著房地產(chǎn)市場回暖，市場對房地產(chǎn)市場的分歧在增大。

樂觀者認(rèn)為房地產(chǎn)市場已經(jīng)見底，過去幾年房企拿地規(guī)模收縮導(dǎo)致供給端顯著收縮，只要房地產(chǎn)稍有復(fù)蘇，景氣度就能顯著上升。

悲觀者認(rèn)為房地產(chǎn)市場見底是短期的，購房者因疫情的“疤痕效應(yīng)”，購買力釋放只是一次性的，一季度的銷售好轉(zhuǎn)沒有持續(xù)性。

那么，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇態(tài)勢究竟如何？后續(xù)走勢如何？

房屋銷售“小陽春”的表現(xiàn)

從數(shù)據(jù)來看，商品房銷售確實有了改善。1~2月商品房銷售面積累計同比下滑3.6%（2022年為-24.3%），其中住宅同比減少0.6%（2022年為-26.8%）。房地產(chǎn)業(yè)3月銷售收入同比增長17.9%，1~2月為2.3%。

但房地產(chǎn)復(fù)蘇呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)不均的特點。

一是高能級城市的復(fù)蘇程度好于低能級城市。

與2022年比較來看，3月份30大中城市商品房成交面積同比增加43.6%，其中，一線和三線城市房屋銷售量回暖得比較明顯，分別同比增加63%和53.3%。

如果僅看同比數(shù)據(jù)，確實可以說是有明顯復(fù)蘇，但這里面主要是基數(shù)效應(yīng)在支撐，因為2022年一季度開始房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)明顯下行。

因此，最好是拿2019年同期來比，30城商品房銷售面積與2019年相比同比還是4.2%的負增長，一線、二線和三線的同比增速分別為7.3%、2.8%和-20.8%。可見，越是高能級的城市，銷售回暖的情況就越好。

為了更好把握邊際上的變化，我們再來看日頻數(shù)據(jù)。

與2019年相比，4月前7日30城商品房銷售面積同比下滑18.5%，一線、二線和三線的同比增速分別為27%、-21.1%和-39.7%，低能級城市回落趨勢更明顯。

二是新房和二手房銷售分化較大。

以12城數(shù)據(jù)為例，去年以來二手房銷售同比增速一直高于新房，今年以來分化更加明顯，2月二手房銷售當(dāng)月同比增速為137.9%，而新房僅為31.7%。

這一方面是因為部分城市“帶押過戶”等政策推動二手房市場回暖，另一方面且更重要的一點是因為購房者對期房交付不確定性的擔(dān)憂仍然存在。

自2022年部分房企信用風(fēng)險釋放后，居民對期房交付的信任度降低，購置現(xiàn)房意愿增加，現(xiàn)房銷售好于期房。2月現(xiàn)房銷售面積累計同比增長了20%，占總住宅銷售面積的比例較2022年提升2個百分點，而期房同比增速則為-3.8%。

另外，央國企的房屋銷售情況顯著好于民企，考慮到央國企房地產(chǎn)企業(yè)在期房交付環(huán)節(jié)的確定性更高，也能從側(cè)面說明居民對期房交付的信任度降低。

2023年3月克而瑞公布的銷售額（全口徑）TOP30的房企中，央國企銷售額占比高達66.4%，高于去年12.8個百分點，更是超過2019年39.6個百分點。

那么，二手房市場復(fù)蘇情況到底如何呢？

整體來看，節(jié)后二手房市場成交增多。

克而瑞統(tǒng)計的15個重點城市二手房成交面積1~3月累計同比增長66%，3月單月同比增長98%，環(huán)比增長49%。熱點城市如上海單月銷售面積已達到2021年8月以來的新高，深圳達到2021年5月以來的新高，北京更是位于近6年高點。

不過，隨著市場活躍度提升，二手房掛牌量也明顯增加，其中低能級城市二手房掛牌量的增幅更大。

全國二手房掛牌量指數(shù)一季度（周度指數(shù)合計值）同比增速為-21.8%，去年四季度為-33.4%。其中，一線、二線、三線、四線城市的同比增速分別為-32.7%（前值-23.4%）、-23.6%（前值-37.5%）、-16.2%（前值-32.4%）、-5.2%（前值-30.4%）。

一方面，這體現(xiàn)了部分居民的置換需求，但另一方面，也更有可能的是居民想借此機會套現(xiàn)離場，這就反映出居民對房地產(chǎn)市場中長期復(fù)蘇的預(yù)期仍存在分歧。

全國掛牌價指數(shù)從1月起快速上行，但2月下旬起二、三、四線城市就出現(xiàn)了下行趨勢，僅剩一線城市還維持上漲趨勢。

價格是反映供需的綜合指標(biāo)，在積壓需求以及入學(xué)置換需求快速釋放后，由于二手房市場供大于求，更多賣家選擇降價出售。

土拍市場情況

全國住宅類土地成交市場依舊處于低迷態(tài)勢，房企新增投資的意愿依舊較低。

3月全國住宅類土地成交面積低于歷史同期，同比減少45.4%，溢價率好于2022年，但依舊明顯低于2019~2021年。

拿地區(qū)域仍以高能級城市為主。

從拿地面積來看，一季度，一線城市住宅類土地成交規(guī)劃建筑面積同比增長3.0%，而成交土地規(guī)劃建筑面積占比近3成的二線城市同比減少14.0%，占比近6成的三線城市同比減少35.4%。

庫存去化速度

在新開工大幅減少的背景下，商品房庫存規(guī)模下行是必然的，不過拉長時間看狹義庫存仍處在高位，出清周期不斷拉長，2月份已將近22個月，高于2015年時的水平。

同時，城市能級越低，庫存壓力越大。

十大城市中，3月一線城市的出清周期為11.9個月，位于2014年初時的水平；二線城市出清周期為15.7個月，位于2014年年中水平。另外，克而瑞指出，截至2月底，百城中66個三四線代表城市的出清周期為23.3個月，環(huán)比上漲10%，同比增83%，基本面偏弱的城市庫存壓力較大。

行業(yè)后續(xù)改善的持續(xù)性

經(jīng)過上述對近期房屋銷售、房價、土地成交、庫存去化情況的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：在地產(chǎn)本輪回暖之勢中，行業(yè)復(fù)蘇并不全面，具有結(jié)構(gòu)不均的特點。

一是房屋銷售方面，高能級城市的房屋好于低能級城市，二手房好于新房，現(xiàn)房好于期房，央國企背景的房企好于民企。

二是土拍市場方面，全國住宅類土地成交市場依舊處于低迷態(tài)勢，拿地區(qū)域仍以高能級城市為主。

三是房屋庫存方面，狹義庫存及去化周期仍處在高位，庫存壓力主要集中在基本面薄弱同時購買力又不足的三四線城市。

那么，少數(shù)城市的回暖能否帶動全行業(yè)的復(fù)蘇呢？

1~2月，20個商辦重點城市銷售面積之和占全國比例不到20%，銷售額占比約40%，對于整個行業(yè)，目前回暖較好的城市的銷售面積及銷售額的體量還是不夠大。

一季度房屋成交規(guī)模中有一部分是此前被積壓需求的釋放，而二季度這部分積壓需求的推動作用會大大減弱。同時，這三年來居民資產(chǎn)負債表受損、交房信任度下降、房價下跌等因素也對地產(chǎn)修復(fù)斜率產(chǎn)生了長期影響。

房價代表了市場對未來的預(yù)期和信心，基本面薄弱的城市的房價仍在繼續(xù)下跌，又因這些城市也是庫存壓力集中的地方，若后續(xù)房價持續(xù)低迷，其需求端全面回暖的難度還是較高的。

往后看，考慮到去年的低基數(shù)，若政策端持續(xù)發(fā)力，宏觀經(jīng)濟向好，居民收入增加，居民購房意愿有望穩(wěn)步修復(fù)，預(yù)計二季度房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)修復(fù)，但城市分化、新舊房分化、現(xiàn)房期房分化，以及國企民企分化的特征還是會延續(xù)一段時間。

（李奇霖為紅塔證券研究所所長、首席經(jīng)濟學(xué)家，中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事）

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