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          李奇霖:地產(chǎn)復(fù)蘇了嗎

          第一財(cái)經(jīng) 2023-04-11 12:07:53 聽(tīng)新聞

          作者:李奇霖    責(zé)編:任紹敏

          房地產(chǎn)復(fù)蘇呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)不均特點(diǎn)。

          隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分歧在增大。

          樂(lè)觀者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底,過(guò)去幾年房企拿地規(guī)模收縮導(dǎo)致供給端顯著收縮,只要房地產(chǎn)稍有復(fù)蘇,景氣度就能顯著上升。

          悲觀者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)底是短期的,購(gòu)房者因疫情的“疤痕效應(yīng)”,購(gòu)買力釋放只是一次性的,一季度的銷售好轉(zhuǎn)沒(méi)有持續(xù)性。

          那么,房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)究竟如何?后續(xù)走勢(shì)如何?

          房屋銷售“小陽(yáng)春”的表現(xiàn)

          從數(shù)據(jù)來(lái)看,商品房銷售確實(shí)有了改善。1~2月商品房銷售面積累計(jì)同比下滑3.6%(2022年為-24.3%),其中住宅同比減少0.6%(2022年為-26.8%)。房地產(chǎn)業(yè)3月銷售收入同比增長(zhǎng)17.9%,1~2月為2.3%。

          但房地產(chǎn)復(fù)蘇呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)不均的特點(diǎn)。

          一是高能級(jí)城市的復(fù)蘇程度好于低能級(jí)城市。

          與2022年比較來(lái)看,3月份30大中城市商品房成交面積同比增加43.6%,其中,一線和三線城市房屋銷售量回暖得比較明顯,分別同比增加63%和53.3%。

          如果僅看同比數(shù)據(jù),確實(shí)可以說(shuō)是有明顯復(fù)蘇,但這里面主要是基數(shù)效應(yīng)在支撐,因?yàn)?022年一季度開(kāi)始房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)明顯下行。

          因此,最好是拿2019年同期來(lái)比,30城商品房銷售面積與2019年相比同比還是4.2%的負(fù)增長(zhǎng),一線、二線和三線的同比增速分別為7.3%、2.8%和-20.8%。可見(jiàn),越是高能級(jí)的城市,銷售回暖的情況就越好。

          為了更好把握邊際上的變化,我們?cè)賮?lái)看日頻數(shù)據(jù)。

          與2019年相比,4月前7日30城商品房銷售面積同比下滑18.5%,一線、二線和三線的同比增速分別為27%、-21.1%和-39.7%,低能級(jí)城市回落趨勢(shì)更明顯。

          二是新房和二手房銷售分化較大。

          以12城數(shù)據(jù)為例,去年以來(lái)二手房銷售同比增速一直高于新房,今年以來(lái)分化更加明顯,2月二手房銷售當(dāng)月同比增速為137.9%,而新房?jī)H為31.7%。

          這一方面是因?yàn)椴糠殖鞘?ldquo;帶押過(guò)戶”等政策推動(dòng)二手房市場(chǎng)回暖,另一方面且更重要的一點(diǎn)是因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)期房交付不確定性的擔(dān)憂仍然存在。

          自2022年部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)釋放后,居民對(duì)期房交付的信任度降低,購(gòu)置現(xiàn)房意愿增加,現(xiàn)房銷售好于期房。2月現(xiàn)房銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)了20%,占總住宅銷售面積的比例較2022年提升2個(gè)百分點(diǎn),而期房同比增速則為-3.8%。

          另外,央國(guó)企的房屋銷售情況顯著好于民企,考慮到央國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)在期房交付環(huán)節(jié)的確定性更高,也能從側(cè)面說(shuō)明居民對(duì)期房交付的信任度降低。

          2023年3月克而瑞公布的銷售額(全口徑)TOP30的房企中,央國(guó)企銷售額占比高達(dá)66.4%,高于去年12.8個(gè)百分點(diǎn),更是超過(guò)2019年39.6個(gè)百分點(diǎn)。

          那么,二手房市場(chǎng)復(fù)蘇情況到底如何呢?

          整體來(lái)看,節(jié)后二手房市場(chǎng)成交增多。

          克而瑞統(tǒng)計(jì)的15個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積1~3月累計(jì)同比增長(zhǎng)66%,3月單月同比增長(zhǎng)98%,環(huán)比增長(zhǎng)49%。熱點(diǎn)城市如上海單月銷售面積已達(dá)到2021年8月以來(lái)的新高,深圳達(dá)到2021年5月以來(lái)的新高,北京更是位于近6年高點(diǎn)。

          不過(guò),隨著市場(chǎng)活躍度提升,二手房掛牌量也明顯增加,其中低能級(jí)城市二手房掛牌量的增幅更大。

          全國(guó)二手房掛牌量指數(shù)一季度(周度指數(shù)合計(jì)值)同比增速為-21.8%,去年四季度為-33.4%。其中,一線、二線、三線、四線城市的同比增速分別為-32.7%(前值-23.4%)、-23.6%(前值-37.5%)、-16.2%(前值-32.4%)、-5.2%(前值-30.4%)。

          一方面,這體現(xiàn)了部分居民的置換需求,但另一方面,也更有可能的是居民想借此機(jī)會(huì)套現(xiàn)離場(chǎng),這就反映出居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期復(fù)蘇的預(yù)期仍存在分歧。

          全國(guó)掛牌價(jià)指數(shù)從1月起快速上行,但2月下旬起二、三、四線城市就出現(xiàn)了下行趨勢(shì),僅剩一線城市還維持上漲趨勢(shì)。

          價(jià)格是反映供需的綜合指標(biāo),在積壓需求以及入學(xué)置換需求快速釋放后,由于二手房市場(chǎng)供大于求,更多賣家選擇降價(jià)出售。

          土拍市場(chǎng)情況

          全國(guó)住宅類土地成交市場(chǎng)依舊處于低迷態(tài)勢(shì),房企新增投資的意愿依舊較低。

          3月全國(guó)住宅類土地成交面積低于歷史同期,同比減少45.4%,溢價(jià)率好于2022年,但依舊明顯低于2019~2021年。

          拿地區(qū)域仍以高能級(jí)城市為主。

          從拿地面積來(lái)看,一季度,一線城市住宅類土地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)3.0%,而成交土地規(guī)劃建筑面積占比近3成的二線城市同比減少14.0%,占比近6成的三線城市同比減少35.4%。

          庫(kù)存去化速度

          在新開(kāi)工大幅減少的背景下,商品房庫(kù)存規(guī)模下行是必然的,不過(guò)拉長(zhǎng)時(shí)間看狹義庫(kù)存仍處在高位,出清周期不斷拉長(zhǎng),2月份已將近22個(gè)月,高于2015年時(shí)的水平。

          同時(shí),城市能級(jí)越低,庫(kù)存壓力越大。

          十大城市中,3月一線城市的出清周期為11.9個(gè)月,位于2014年初時(shí)的水平;二線城市出清周期為15.7個(gè)月,位于2014年年中水平。另外,克而瑞指出,截至2月底,百城中66個(gè)三四線代表城市的出清周期為23.3個(gè)月,環(huán)比上漲10%,同比增83%,基本面偏弱的城市庫(kù)存壓力較大。

          行業(yè)后續(xù)改善的持續(xù)性

          經(jīng)過(guò)上述對(duì)近期房屋銷售、房?jī)r(jià)、土地成交、庫(kù)存去化情況的分析,我們可以發(fā)現(xiàn):在地產(chǎn)本輪回暖之勢(shì)中,行業(yè)復(fù)蘇并不全面,具有結(jié)構(gòu)不均的特點(diǎn)。

          一是房屋銷售方面,高能級(jí)城市的房屋好于低能級(jí)城市,二手房好于新房,現(xiàn)房好于期房,央國(guó)企背景的房企好于民企。

          二是土拍市場(chǎng)方面,全國(guó)住宅類土地成交市場(chǎng)依舊處于低迷態(tài)勢(shì),拿地區(qū)域仍以高能級(jí)城市為主。

          三是房屋庫(kù)存方面,狹義庫(kù)存及去化周期仍處在高位,庫(kù)存壓力主要集中在基本面薄弱同時(shí)購(gòu)買力又不足的三四線城市。

          那么,少數(shù)城市的回暖能否帶動(dòng)全行業(yè)的復(fù)蘇呢?

          1~2月,20個(gè)商辦重點(diǎn)城市銷售面積之和占全國(guó)比例不到20%,銷售額占比約40%,對(duì)于整個(gè)行業(yè),目前回暖較好的城市的銷售面積及銷售額的體量還是不夠大。

          一季度房屋成交規(guī)模中有一部分是此前被積壓需求的釋放,而二季度這部分積壓需求的推動(dòng)作用會(huì)大大減弱。同時(shí),這三年來(lái)居民資產(chǎn)負(fù)債表受損、交房信任度下降、房?jī)r(jià)下跌等因素也對(duì)地產(chǎn)修復(fù)斜率產(chǎn)生了長(zhǎng)期影響。

          房?jī)r(jià)代表了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期和信心,基本面薄弱的城市的房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)下跌,又因這些城市也是庫(kù)存壓力集中的地方,若后續(xù)房?jī)r(jià)持續(xù)低迷,其需求端全面回暖的難度還是較高的。

          往后看,考慮到去年的低基數(shù),若政策端持續(xù)發(fā)力,宏觀經(jīng)濟(jì)向好,居民收入增加,居民購(gòu)房意愿有望穩(wěn)步修復(fù),預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)修復(fù),但城市分化、新舊房分化、現(xiàn)房期房分化,以及國(guó)企民企分化的特征還是會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。

          (李奇霖為紅塔證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家,中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事)

          第一財(cái)經(jīng)獲授權(quán)轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)首席經(jīng)濟(jì)論壇。

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