隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分歧在增大。

樂(lè)觀者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，過(guò)去幾年房企拿地規(guī)模收縮導(dǎo)致供給端顯著收縮，只要房地產(chǎn)稍有復(fù)蘇，景氣度就能顯著上升。

悲觀者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)底是短期的，購(gòu)房者因疫情的“疤痕效應(yīng)”，購(gòu)買力釋放只是一次性的，一季度的銷售好轉(zhuǎn)沒(méi)有持續(xù)性。

那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)究竟如何？后續(xù)走勢(shì)如何？

房屋銷售“小陽(yáng)春”的表現(xiàn)

從數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售確實(shí)有了改善。1~2月商品房銷售面積累計(jì)同比下滑3.6%（2022年為-24.3%），其中住宅同比減少0.6%（2022年為-26.8%）。房地產(chǎn)業(yè)3月銷售收入同比增長(zhǎng)17.9%，1~2月為2.3%。

但房地產(chǎn)復(fù)蘇呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)不均的特點(diǎn)。

一是高能級(jí)城市的復(fù)蘇程度好于低能級(jí)城市。

與2022年比較來(lái)看，3月份30大中城市商品房成交面積同比增加43.6%，其中，一線和三線城市房屋銷售量回暖得比較明顯，分別同比增加63%和53.3%。

如果僅看同比數(shù)據(jù)，確實(shí)可以說(shuō)是有明顯復(fù)蘇，但這里面主要是基數(shù)效應(yīng)在支撐，因?yàn)?022年一季度開(kāi)始房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)已經(jīng)明顯下行。

因此，最好是拿2019年同期來(lái)比，30城商品房銷售面積與2019年相比同比還是4.2%的負(fù)增長(zhǎng)，一線、二線和三線的同比增速分別為7.3%、2.8%和-20.8%。可見(jiàn)，越是高能級(jí)的城市，銷售回暖的情況就越好。

為了更好把握邊際上的變化，我們?cè)賮?lái)看日頻數(shù)據(jù)。

與2019年相比，4月前7日30城商品房銷售面積同比下滑18.5%，一線、二線和三線的同比增速分別為27%、-21.1%和-39.7%，低能級(jí)城市回落趨勢(shì)更明顯。

二是新房和二手房銷售分化較大。

以12城數(shù)據(jù)為例，去年以來(lái)二手房銷售同比增速一直高于新房，今年以來(lái)分化更加明顯，2月二手房銷售當(dāng)月同比增速為137.9%，而新房?jī)H為31.7%。

這一方面是因?yàn)椴糠殖鞘?ldquo;帶押過(guò)戶”等政策推動(dòng)二手房市場(chǎng)回暖，另一方面且更重要的一點(diǎn)是因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)期房交付不確定性的擔(dān)憂仍然存在。

自2022年部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)釋放后，居民對(duì)期房交付的信任度降低，購(gòu)置現(xiàn)房意愿增加，現(xiàn)房銷售好于期房。2月現(xiàn)房銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)了20%，占總住宅銷售面積的比例較2022年提升2個(gè)百分點(diǎn)，而期房同比增速則為-3.8%。

另外，央國(guó)企的房屋銷售情況顯著好于民企，考慮到央國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)在期房交付環(huán)節(jié)的確定性更高，也能從側(cè)面說(shuō)明居民對(duì)期房交付的信任度降低。

2023年3月克而瑞公布的銷售額（全口徑）TOP30的房企中，央國(guó)企銷售額占比高達(dá)66.4%，高于去年12.8個(gè)百分點(diǎn)，更是超過(guò)2019年39.6個(gè)百分點(diǎn)。

那么，二手房市場(chǎng)復(fù)蘇情況到底如何呢？

整體來(lái)看，節(jié)后二手房市場(chǎng)成交增多。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的15個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積1~3月累計(jì)同比增長(zhǎng)66%，3月單月同比增長(zhǎng)98%，環(huán)比增長(zhǎng)49%。熱點(diǎn)城市如上海單月銷售面積已達(dá)到2021年8月以來(lái)的新高，深圳達(dá)到2021年5月以來(lái)的新高，北京更是位于近6年高點(diǎn)。

不過(guò)，隨著市場(chǎng)活躍度提升，二手房掛牌量也明顯增加，其中低能級(jí)城市二手房掛牌量的增幅更大。

全國(guó)二手房掛牌量指數(shù)一季度（周度指數(shù)合計(jì)值）同比增速為-21.8%，去年四季度為-33.4%。其中，一線、二線、三線、四線城市的同比增速分別為-32.7%（前值-23.4%）、-23.6%（前值-37.5%）、-16.2%（前值-32.4%）、-5.2%（前值-30.4%）。

一方面，這體現(xiàn)了部分居民的置換需求，但另一方面，也更有可能的是居民想借此機(jī)會(huì)套現(xiàn)離場(chǎng)，這就反映出居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期復(fù)蘇的預(yù)期仍存在分歧。

全國(guó)掛牌價(jià)指數(shù)從1月起快速上行，但2月下旬起二、三、四線城市就出現(xiàn)了下行趨勢(shì)，僅剩一線城市還維持上漲趨勢(shì)。

價(jià)格是反映供需的綜合指標(biāo)，在積壓需求以及入學(xué)置換需求快速釋放后，由于二手房市場(chǎng)供大于求，更多賣家選擇降價(jià)出售。

土拍市場(chǎng)情況

全國(guó)住宅類土地成交市場(chǎng)依舊處于低迷態(tài)勢(shì)，房企新增投資的意愿依舊較低。

3月全國(guó)住宅類土地成交面積低于歷史同期，同比減少45.4%，溢價(jià)率好于2022年，但依舊明顯低于2019~2021年。

拿地區(qū)域仍以高能級(jí)城市為主。

從拿地面積來(lái)看，一季度，一線城市住宅類土地成交規(guī)劃建筑面積同比增長(zhǎng)3.0%，而成交土地規(guī)劃建筑面積占比近3成的二線城市同比減少14.0%，占比近6成的三線城市同比減少35.4%。

庫(kù)存去化速度

在新開(kāi)工大幅減少的背景下，商品房庫(kù)存規(guī)模下行是必然的，不過(guò)拉長(zhǎng)時(shí)間看狹義庫(kù)存仍處在高位，出清周期不斷拉長(zhǎng)，2月份已將近22個(gè)月，高于2015年時(shí)的水平。

同時(shí)，城市能級(jí)越低，庫(kù)存壓力越大。

十大城市中，3月一線城市的出清周期為11.9個(gè)月，位于2014年初時(shí)的水平；二線城市出清周期為15.7個(gè)月，位于2014年年中水平。另外，克而瑞指出，截至2月底，百城中66個(gè)三四線代表城市的出清周期為23.3個(gè)月，環(huán)比上漲10%，同比增83%，基本面偏弱的城市庫(kù)存壓力較大。

行業(yè)后續(xù)改善的持續(xù)性

經(jīng)過(guò)上述對(duì)近期房屋銷售、房?jī)r(jià)、土地成交、庫(kù)存去化情況的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)：在地產(chǎn)本輪回暖之勢(shì)中，行業(yè)復(fù)蘇并不全面，具有結(jié)構(gòu)不均的特點(diǎn)。

一是房屋銷售方面，高能級(jí)城市的房屋好于低能級(jí)城市，二手房好于新房，現(xiàn)房好于期房，央國(guó)企背景的房企好于民企。

二是土拍市場(chǎng)方面，全國(guó)住宅類土地成交市場(chǎng)依舊處于低迷態(tài)勢(shì)，拿地區(qū)域仍以高能級(jí)城市為主。

三是房屋庫(kù)存方面，狹義庫(kù)存及去化周期仍處在高位，庫(kù)存壓力主要集中在基本面薄弱同時(shí)購(gòu)買力又不足的三四線城市。

那么，少數(shù)城市的回暖能否帶動(dòng)全行業(yè)的復(fù)蘇呢？

1~2月，20個(gè)商辦重點(diǎn)城市銷售面積之和占全國(guó)比例不到20%，銷售額占比約40%，對(duì)于整個(gè)行業(yè)，目前回暖較好的城市的銷售面積及銷售額的體量還是不夠大。

一季度房屋成交規(guī)模中有一部分是此前被積壓需求的釋放，而二季度這部分積壓需求的推動(dòng)作用會(huì)大大減弱。同時(shí)，這三年來(lái)居民資產(chǎn)負(fù)債表受損、交房信任度下降、房?jī)r(jià)下跌等因素也對(duì)地產(chǎn)修復(fù)斜率產(chǎn)生了長(zhǎng)期影響。

房?jī)r(jià)代表了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)的預(yù)期和信心，基本面薄弱的城市的房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)下跌，又因這些城市也是庫(kù)存壓力集中的地方，若后續(xù)房?jī)r(jià)持續(xù)低迷，其需求端全面回暖的難度還是較高的。

往后看，考慮到去年的低基數(shù)，若政策端持續(xù)發(fā)力，宏觀經(jīng)濟(jì)向好，居民收入增加，居民購(gòu)房意愿有望穩(wěn)步修復(fù)，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)修復(fù)，但城市分化、新舊房分化、現(xiàn)房期房分化，以及國(guó)企民企分化的特征還是會(huì)延續(xù)一段時(shí)間。

（李奇霖為紅塔證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事）

第一財(cái)經(jīng)獲授權(quán)轉(zhuǎn)載自微信公眾號(hào)“首席經(jīng)濟(jì)論壇”。