為降低居民購房成本，取消首套房貸利率下限的城市正越來越多。

從遼寧的沈陽、本溪、丹東、錦州、遼陽，到山東的濟(jì)寧、青島和煙臺(tái)，再到江西、福建、廣東等多個(gè)省市，近期多地取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有超30個(gè)城市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

房貸利率階段性下行，已成為符合行業(yè)需求的大趨勢。今年一季度，個(gè)別城市高端新房成交火熱、二手房市場點(diǎn)狀復(fù)蘇，但從整體來看，“小陽春”成色并不足，市場表現(xiàn)弱于去年同期，二手房以價(jià)換量明顯。當(dāng)下的樓市，仍需實(shí)打?qū)嵉恼咛嵴袷袌觯档唾彿砍杀颈闶瞧渲兄弧?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管目前按揭利率已降至歷史低點(diǎn)，但仍然高于銀行定期利率或保本理財(cái)利率，面對較為疲軟的剛需和市場需求，未來房貸利率有望繼續(xù)下行。

超30城取消首套房貸利率下限

我國房貸利率與貸款市場報(bào)價(jià)利率即LPR掛鉤，整體呈市場化動(dòng)態(tài)調(diào)整特征。

根據(jù)中國人民銀行、原中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）減20個(gè)基點(diǎn)。按照當(dāng)前5年期以上LPR為3.95%計(jì)算，首套房貸利率不能低于3.75%。

不過，3.75%并非首套房貸利率的絕對下限，各地房貸利率還可根據(jù)房價(jià)水平動(dòng)態(tài)調(diào)整。

自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評估，期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，即可突破3.75%的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)中國人民銀行方面數(shù)據(jù)，2023年末時(shí)，全國343個(gè)城市（地級及以上）中，有101個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限，26個(gè)取消下限。而到目前，選擇取消下限的城市正越來越多，近期多個(gè)省份的部分城市加入該陣營，以降低居民購房成本，提振市場需求。

比如，自2024年二季度起，遼寧省沈陽、本溪、丹東、錦州、遼陽5市，將階段性取消新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策下限。該政策是深入落實(shí)3月22日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)精神的具體舉措。

具體而言，遼寧省5個(gè)城市二季度起，新發(fā)放首套住房個(gè)人貸款利率政策下限可以突破LPR-20個(gè)基點(diǎn)（BP），即首套住房個(gè)人貸款利率可以低于3.75%，各銀行將執(zhí)行怎樣的數(shù)據(jù)還需跟蹤觀察。

江西省的南昌、贛州、九江和新余等地，日前也相繼發(fā)布公告，自4月1日起取消首套房貸利率下限，為購房者提供更加優(yōu)惠的貸款條件。南昌方面表示，如后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲，下個(gè)季度起則恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一利率下限。

山東的青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧也在執(zhí)行。青島自4月1日起階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，各金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，合理確定每筆貸款的利率水平。煙臺(tái)大部分銀行則已下調(diào)了個(gè)人首套房貸利率15個(gè)基點(diǎn)，從3.75%降為3.6%，也有的銀行正在觀望之中。

此外，廣東省已有15個(gè)城市取消首套房貸利率下限，包括潮汕、汕尾、東莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕頭、江門、湛江、肇慶、陽江、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、云浮等城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國已有超30個(gè)城市階段性取消首套房貸利率下限，有意降低房貸利率的城市越來越多。

從全國整體數(shù)據(jù)看，當(dāng)下房貸利率已來到歷史較低水平。3月份，中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示，新發(fā)企業(yè)貸款與個(gè)人住房貸款利率雙雙降至歷史低位，新發(fā)個(gè)人住房貸款利率更是首次低于新發(fā)企業(yè)貸款利率。

具體而言，2024年3月，企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.75%，較上月微降1個(gè)基點(diǎn)；而新發(fā)個(gè)人住房貸款利率為3.71%，較上月降低15個(gè)基點(diǎn)。這是公開記錄以來，個(gè)人住房貸款利率首次低于企業(yè)貸款加權(quán)平均利率。隨著多地取消首套房貸利率下限，未來新發(fā)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率有望進(jìn)一步降低。

貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，3月全國百城首套主流房貸利率平均為3.59%，二套主流房貸利率平均為4.16%，相較2023年同期，首套利率下降43個(gè)基點(diǎn)，二套利率下降75個(gè)基點(diǎn)。“較低的房貸成本以及較快的放款速度，有助于推動(dòng)住房需求入市并加快交易流程，有利于住房交易市場平穩(wěn)修復(fù)。”貝殼研究院表示。

“從當(dāng)前政策‘寬松為主’以及‘促需求’的定調(diào)上來看，未來房貸利率總體或仍有下行空間。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴第一財(cái)經(jīng)。

“小陽春”成色不足仍需政策扶持

房貸利率“一降再降”，根源還是樓市及房價(jià)走勢表現(xiàn)不佳。

4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略有收窄、同比降幅擴(kuò)大。

環(huán)比看，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅均與上月相同。

但從同比看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.0%和3.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，3月份，新房價(jià)格總體表現(xiàn)仍然延續(xù)兩大特征，一是延續(xù)邊際改善趨勢，70城價(jià)格總體環(huán)比跌幅已持續(xù)3個(gè)月微幅收窄，且本月上漲城市數(shù)略微增多；二是延續(xù)總體底部狀態(tài)，價(jià)格下降城市數(shù)仍然占據(jù)大多數(shù)份額，下行仍是主流。

房價(jià)同比仍在繼續(xù)下滑，樓市要走出低溫還需時(shí)間，今年“小陽春”成色不足也證實(shí)了這點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度樓市成交延續(xù)下探走勢，115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積5383萬平方米，同比下降44%。從月度變化趨勢來看，3月整體成交“觸底反彈”，單月成交規(guī)模高達(dá)2432萬平方米，環(huán)比近乎翻番，但同比因去年基數(shù)較高下降41%。

二手房方面，一季度24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交面積約3170.4萬平方米，累計(jì)同比下降21%。其中3月成交探底回升，規(guī)模環(huán)比倍增至1350萬平方米，但仍略低于2023年的月均水平，同比下降29%。整體看，今年小陽春市場表現(xiàn)弱于去年同期，二手房表現(xiàn)優(yōu)于一手房，但以價(jià)換量特征明顯。

“今年房地產(chǎn)市場不同于去年，熱度將緩慢回升，時(shí)間周期拉長，價(jià)格修復(fù)節(jié)奏亦較緩慢，短期仍然缺乏穩(wěn)定回升的動(dòng)力。”諸葛找房方面表示。

在此番市場現(xiàn)狀下，房貸利率是否有望繼續(xù)下行？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，面對疲弱的剛需，預(yù)計(jì)按揭利率還會(huì)持續(xù)下行。“盡管目前按揭利率已降至歷史最低，但明顯高于銀行定期利率或保本理財(cái)利率。”

在他看來，越來越多的城市將不設(shè)首套房貸利率下限。中期內(nèi)，按揭利率或?qū)?huì)降到至少和保本理財(cái)利率相同的水平上，大約在2.5%～3%。這樣，購房者手上有一筆錢，買房的成本和理財(cái)收益是對等的。“隨著資管新規(guī)落地，理財(cái)凈值化轉(zhuǎn)型，存款利率繼續(xù)大幅度下行是必然趨勢。”

關(guān)榮雪告訴第一財(cái)經(jīng)，當(dāng)下要提振樓市，政策端還需進(jìn)一步發(fā)力：比如調(diào)整貨幣政策，例如降低存款準(zhǔn)備金率或降息，來刺激房地產(chǎn)市場和貸款需求；繼續(xù)松綁購房政策，降低購房門檻，如放松限購等，增加市場需求；從挖掘多元化改善性住房需求的角度優(yōu)化政策，當(dāng)前改善性住房需求擔(dān)當(dāng)著購房市場的主力，居民對住房品質(zhì)的要求也在逐步提升，滿足多樣化需求契合市場發(fā)展形勢。

諸葛找房方面預(yù)計(jì)，隨著針對改善性住房需求的政策支持力度繼續(xù)加大，樓市政策密集發(fā)布或帶動(dòng)市場情緒逐步修復(fù)，4月新房、二手房價(jià)格總體下跌的格局不會(huì)改變，環(huán)比跌幅或?qū)⒊尸F(xiàn)收窄或趨穩(wěn)態(tài)勢。