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為降低居民購房成本,取消首套房貸利率下限的城市正越來越多。
從遼寧的沈陽、本溪、丹東、錦州、遼陽,到山東的濟(jì)寧、青島和煙臺(tái),再到江西、福建、廣東等多個(gè)省市,近期多地取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國已有超30個(gè)城市階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
房貸利率階段性下行,已成為符合行業(yè)需求的大趨勢。今年一季度,個(gè)別城市高端新房成交火熱、二手房市場點(diǎn)狀復(fù)蘇,但從整體來看,“小陽春”成色并不足,市場表現(xiàn)弱于去年同期,二手房以價(jià)換量明顯。當(dāng)下的樓市,仍需實(shí)打?qū)嵉恼咛嵴袷袌觯档唾彿砍杀颈闶瞧渲兄弧?/p>
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,盡管目前按揭利率已降至歷史低點(diǎn),但仍然高于銀行定期利率或保本理財(cái)利率,面對較為疲軟的剛需和市場需求,未來房貸利率有望繼續(xù)下行。
超30城取消首套房貸利率下限
我國房貸利率與貸款市場報(bào)價(jià)利率即LPR掛鉤,整體呈市場化動(dòng)態(tài)調(diào)整特征。
根據(jù)中國人民銀行、原中國銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》,首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。按照當(dāng)前5年期以上LPR為3.95%計(jì)算,首套房貸利率不能低于3.75%。
不過,3.75%并非首套房貸利率的絕對下限,各地房貸利率還可根據(jù)房價(jià)水平動(dòng)態(tài)調(diào)整。
自2022年第四季度起,各城市政府可于每季度末月,對當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評估,期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格同環(huán)比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,即可突破3.75%的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)中國人民銀行方面數(shù)據(jù),2023年末時(shí),全國343個(gè)城市(地級及以上)中,有101個(gè)下調(diào)了首套房貸利率下限,26個(gè)取消下限。而到目前,選擇取消下限的城市正越來越多,近期多個(gè)省份的部分城市加入該陣營,以降低居民購房成本,提振市場需求。
比如,自2024年二季度起,遼寧省沈陽、本溪、丹東、錦州、遼陽5市,將階段性取消新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策下限。該政策是深入落實(shí)3月22日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)政策、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)精神的具體舉措。
具體而言,遼寧省5個(gè)城市二季度起,新發(fā)放首套住房個(gè)人貸款利率政策下限可以突破LPR-20個(gè)基點(diǎn)(BP),即首套住房個(gè)人貸款利率可以低于3.75%,各銀行將執(zhí)行怎樣的數(shù)據(jù)還需跟蹤觀察。
江西省的南昌、贛州、九江和新余等地,日前也相繼發(fā)布公告,自4月1日起取消首套房貸利率下限,為購房者提供更加優(yōu)惠的貸款條件。南昌方面表示,如后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均上漲,下個(gè)季度起則恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一利率下限。
山東的青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧也在執(zhí)行。青島自4月1日起階段性取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限,各金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則,合理確定每筆貸款的利率水平。煙臺(tái)大部分銀行則已下調(diào)了個(gè)人首套房貸利率15個(gè)基點(diǎn),從3.75%降為3.6%,也有的銀行正在觀望之中。
此外,廣東省已有15個(gè)城市取消首套房貸利率下限,包括潮汕、汕尾、東莞、佛山、珠海、中山、惠州、汕頭、江門、湛江、肇慶、陽江、清遠(yuǎn)、韶關(guān)、云浮等城市。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),全國已有超30個(gè)城市階段性取消首套房貸利率下限,有意降低房貸利率的城市越來越多。
從全國整體數(shù)據(jù)看,當(dāng)下房貸利率已來到歷史較低水平。3月份,中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示,新發(fā)企業(yè)貸款與個(gè)人住房貸款利率雙雙降至歷史低位,新發(fā)個(gè)人住房貸款利率更是首次低于新發(fā)企業(yè)貸款利率。
具體而言,2024年3月,企業(yè)貸款加權(quán)平均利率為3.75%,較上月微降1個(gè)基點(diǎn);而新發(fā)個(gè)人住房貸款利率為3.71%,較上月降低15個(gè)基點(diǎn)。這是公開記錄以來,個(gè)人住房貸款利率首次低于企業(yè)貸款加權(quán)平均利率。隨著多地取消首套房貸利率下限,未來新發(fā)個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率有望進(jìn)一步降低。
貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示,3月全國百城首套主流房貸利率平均為3.59%,二套主流房貸利率平均為4.16%,相較2023年同期,首套利率下降43個(gè)基點(diǎn),二套利率下降75個(gè)基點(diǎn)。“較低的房貸成本以及較快的放款速度,有助于推動(dòng)住房需求入市并加快交易流程,有利于住房交易市場平穩(wěn)修復(fù)。”貝殼研究院表示。
“從當(dāng)前政策‘寬松為主’以及‘促需求’的定調(diào)上來看,未來房貸利率總體或仍有下行空間。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴第一財(cái)經(jīng)。
“小陽春”成色不足仍需政策扶持
房貸利率“一降再降”,根源還是樓市及房價(jià)走勢表現(xiàn)不佳。
4月16日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,2024年3月份,70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅成交量比前期有所上升,各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略有收窄、同比降幅擴(kuò)大。
環(huán)比看,3月份,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%,降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn);二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.3%和0.4%,降幅均與上月相同。
但從同比看,一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.5%,降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn);二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別下降2.0%和3.4%,降幅比上月分別擴(kuò)大0.9和0.7個(gè)百分點(diǎn)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示,3月份,新房價(jià)格總體表現(xiàn)仍然延續(xù)兩大特征,一是延續(xù)邊際改善趨勢,70城價(jià)格總體環(huán)比跌幅已持續(xù)3個(gè)月微幅收窄,且本月上漲城市數(shù)略微增多;二是延續(xù)總體底部狀態(tài),價(jià)格下降城市數(shù)仍然占據(jù)大多數(shù)份額,下行仍是主流。
房價(jià)同比仍在繼續(xù)下滑,樓市要走出低溫還需時(shí)間,今年“小陽春”成色不足也證實(shí)了這點(diǎn)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,2024年一季度樓市成交延續(xù)下探走勢,115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積5383萬平方米,同比下降44%。從月度變化趨勢來看,3月整體成交“觸底反彈”,單月成交規(guī)模高達(dá)2432萬平方米,環(huán)比近乎翻番,但同比因去年基數(shù)較高下降41%。
二手房方面,一季度24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市累計(jì)成交面積約3170.4萬平方米,累計(jì)同比下降21%。其中3月成交探底回升,規(guī)模環(huán)比倍增至1350萬平方米,但仍略低于2023年的月均水平,同比下降29%。整體看,今年小陽春市場表現(xiàn)弱于去年同期,二手房表現(xiàn)優(yōu)于一手房,但以價(jià)換量特征明顯。
“今年房地產(chǎn)市場不同于去年,熱度將緩慢回升,時(shí)間周期拉長,價(jià)格修復(fù)節(jié)奏亦較緩慢,短期仍然缺乏穩(wěn)定回升的動(dòng)力。”諸葛找房方面表示。
在此番市場現(xiàn)狀下,房貸利率是否有望繼續(xù)下行?廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,面對疲弱的剛需,預(yù)計(jì)按揭利率還會(huì)持續(xù)下行。“盡管目前按揭利率已降至歷史最低,但明顯高于銀行定期利率或保本理財(cái)利率。”
在他看來,越來越多的城市將不設(shè)首套房貸利率下限。中期內(nèi),按揭利率或?qū)?huì)降到至少和保本理財(cái)利率相同的水平上,大約在2.5%~3%。這樣,購房者手上有一筆錢,買房的成本和理財(cái)收益是對等的。“隨著資管新規(guī)落地,理財(cái)凈值化轉(zhuǎn)型,存款利率繼續(xù)大幅度下行是必然趨勢。”
關(guān)榮雪告訴第一財(cái)經(jīng),當(dāng)下要提振樓市,政策端還需進(jìn)一步發(fā)力:比如調(diào)整貨幣政策,例如降低存款準(zhǔn)備金率或降息,來刺激房地產(chǎn)市場和貸款需求;繼續(xù)松綁購房政策,降低購房門檻,如放松限購等,增加市場需求;從挖掘多元化改善性住房需求的角度優(yōu)化政策,當(dāng)前改善性住房需求擔(dān)當(dāng)著購房市場的主力,居民對住房品質(zhì)的要求也在逐步提升,滿足多樣化需求契合市場發(fā)展形勢。
諸葛找房方面預(yù)計(jì),隨著針對改善性住房需求的政策支持力度繼續(xù)加大,樓市政策密集發(fā)布或帶動(dòng)市場情緒逐步修復(fù),4月新房、二手房價(jià)格總體下跌的格局不會(huì)改變,環(huán)比跌幅或?qū)⒊尸F(xiàn)收窄或趨穩(wěn)態(tài)勢。
樓市逐步回溫的進(jìn)程中,部分高端住宅小區(qū)價(jià)格堅(jiān)挺。
近期滬深兩城樓市活躍,帶看量已恢復(fù)至去年四季度的高位水平。
風(fēng)頭正勁的杭州,春節(jié)后首場土拍告捷,收金15.3億。
盡管受到春節(jié)假期影響,杭州一月份二手房成交量仍維持在較高水平,均價(jià)上漲了5%。
劉世錦強(qiáng)調(diào),刺激要為結(jié)構(gòu)性改革贏得時(shí)間和空間。