“五一”小長假往往是房企傳統(tǒng)營銷的重要節(jié)點(diǎn)，今年假期前，適逢多地密集推出松綁限購、“以舊換新”等支持政策，各大房企的購房優(yōu)惠活動也層出不窮，從而使得許多城市的樓市均有局部熱點(diǎn)和熱門項(xiàng)目。據(jù)中指院監(jiān)測，北京、廣州、深圳、成都、南京、濟(jì)南等地部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目到訪量增加明顯。

不過，樓市整體成色仍顯不足，交易數(shù)據(jù)仍呈現(xiàn)下降態(tài)勢。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，“五一”期間，22個代表城市新房日均銷售面積較2023年假期下降超四成。

多位受訪房企內(nèi)部人士均表示，“五一”期間，來訪有所恢復(fù)，許多城市環(huán)比有所改善，但同比有所下滑，降幅在20%-40%不等。不少房企人士亦表示，公司內(nèi)部的完成率不錯，但“目標(biāo)都是基于對市場的預(yù)判，完成的絕對值并不高”。

多城樓市環(huán)比回溫

5月5日，盡管位于上海浦東新區(qū)三林板塊的一項(xiàng)目已結(jié)束正式認(rèn)籌，但當(dāng)日來訪依舊火熱，售樓處門口甚至排起了長隊(duì)。

負(fù)責(zé)接待的銷售人員向第一財(cái)經(jīng)記者表示，假期來訪客戶很多，“這幾天每天都有約400組客戶”。不少客戶前來認(rèn)小籌，最少繳納1萬元即可作為意向金。記者在該項(xiàng)目售樓處停留的半小時內(nèi)，已有兩組客戶完成認(rèn)籌。

在松綁了執(zhí)行13年限購政策的北京市場，“五一”假期也熱鬧了起來。北京新政規(guī)定，在現(xiàn)有限購政策的基礎(chǔ)上，在五環(huán)外可增加1套購房指標(biāo)。一TOP30房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市場的來訪、成交環(huán)比節(jié)前出現(xiàn)了大幅提升，新政在北京五環(huán)外、總價2400萬以上的個別豪宅項(xiàng)目效果明顯，來訪成交同比增長30%。

中指院的監(jiān)測也顯示，北京五環(huán)外多個新房售樓處到訪量明顯增多，典型樓盤整體到訪量增加20%左右。從區(qū)域和項(xiàng)目來看，整體分化依然比較明顯，順義、昌平等具備一定客戶支撐度的區(qū)域，市場活躍度相對更高，客戶到訪量增加更為明顯。

廣深市場雖然備受惡劣天氣的影響，在假期前兩日表現(xiàn)不佳，但“后面幾天明顯有恢復(fù)”。某華南房企內(nèi)部人士向記者反饋，公司目前在廣州有兩個在售項(xiàng)目，“都超額完成目標(biāo)了”。

上述TOP30房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也提及，假期內(nèi)有多家房企推出了特價房源+暖場活動，廣州市場的來訪、成交環(huán)比提升明顯；深圳市場的來訪、成交環(huán)比也小幅提升5-10%，核心地段的標(biāo)桿型項(xiàng)目，也在折扣噱頭的支撐下表現(xiàn)出了不錯的市場熱度。

另據(jù)廣州中原研究院統(tǒng)計(jì)，多個優(yōu)質(zhì)全新大盤在小長假來臨前便提前開盤，不少項(xiàng)目在4月中旬以后就選擇搶跑。一項(xiàng)目在“五一”前夕推出了93平方米、單價“6字頭”的特價房后，假期內(nèi)繼續(xù)優(yōu)惠活動，吸引了幾十名周邊想換房的地緣客戶。同時，保利旗下一項(xiàng)目也在4月底就推出250多套貨，據(jù)保利公布的數(shù)據(jù)顯示，開盤熱銷16億元。

節(jié)前，南京也祭出了包括與周邊8城公積金互認(rèn)互貸、買房即可落戶、房票安置、“以舊換新”等一系列新政，市場也給出了不錯的反饋。建發(fā)旗下位于南京的一項(xiàng)目稱，“五一”假期前三天來訪即超500組。

龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者表示，小長假期間，旗下的南京天曜城、央頌到訪人數(shù)均約千人，認(rèn)購額約1.2億元，較此前預(yù)期超出4成。這其中還有一組客戶來自青島，“原本就有到南京發(fā)展的打算，趁著假期來旅游看房，最終下定。”

另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測，對比各城市去年五一假期新房成交來看，北京、成都、濟(jì)南3城成交表現(xiàn)好于去年。其中，濟(jì)南漲幅翻倍遙遙領(lǐng)先，成都、北京在限購政策松動的刺激下，購房需求逐步釋放，假期成交活躍度趕超去年，成交量同比均漲超20%。

58安居客研究院數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期，全國新房線上找房日均熱度較前五天環(huán)比上漲約11%，較整個4月上漲約4%，樓市有升溫跡象。

市場壓力仍在

穿透部分城市熱點(diǎn)項(xiàng)目的亮眼表象，更多城市和項(xiàng)目實(shí)則并未出現(xiàn)明顯改觀，“五一”假期樓市整體熱度一般。

不久前，長沙剛釋放的全面解除限購大招，也沒能在這個小長假里起到明顯作用。有房企的長沙市場負(fù)責(zé)人向記者表示，“五一”期間，有營銷政策加碼的項(xiàng)目賣得尚可，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目都不太好，“整體比去年降幅5成以上”，預(yù)計(jì)未來仍將持續(xù)以價換量。

另有房企內(nèi)部人士反饋，天津也松綁了120平方米以上戶型的限購，但并未帶來成交增量，政策效果不明顯；在三線及以下的城市，受到房企優(yōu)惠政策加碼、假期返鄉(xiāng)潮等的影響，城市的來訪成交環(huán)比表現(xiàn)均有提升，但同比仍下滑，其中溫州、柳州等城市同比腰斬，阜陽同比則下滑2-3成。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測，2024年“五一”假期（5.1-5.5）重點(diǎn)12城新建商品住宅成交2123套，日均成交425套，總成交量較2023年的4434套下降52.12%。

上述機(jī)構(gòu)表示，盡管節(jié)前多地密集推出購房優(yōu)惠活動以及松綁限購政策等，但從總體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上來看，效果暫未顯現(xiàn)，房價持續(xù)下跌以及掛牌量處在高位等現(xiàn)象猶存，當(dāng)前購房者信心仍然不足，加之出游熱情大幅上漲，也不排除購房需求釋放有所滯緩。

億翰智庫提供的報(bào)告顯示，“五一”期間，某大型央企整體的來訪情況恢復(fù)到2023年三四月周末水平，但轉(zhuǎn)化率并不算理想，成交較上年同期下降超約2成；某華南民營房企在假期的認(rèn)購量同比降幅也達(dá)到17%。

有長期跟蹤房地產(chǎn)市場的分析師回憶，去年“五一”國央企的市場表現(xiàn)還不錯，今年則是所有類型企業(yè)的銷售都在降。

某華東大型房企內(nèi)部人士向記者透露，“我們內(nèi)部完成率不錯，但其實(shí)目標(biāo)本身都是基于對市場的預(yù)判，所以絕對值不高。”一華南民營房企內(nèi)部人士也表示，“五一”期間，除了深圳市場的表現(xiàn)和去年持平，其他地方同比都呈下降的態(tài)勢。“其中一個關(guān)鍵因素是很多城市的貨值減少了很多。”

盡管從當(dāng)前的形勢來看，多輪政策所起的效用尚不算明顯，當(dāng)前新房市場調(diào)整壓力仍在，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為市場需求仍在。

信達(dá)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師江宇輝分析，當(dāng)前對于需求影響的核心主要在于三點(diǎn)，即房價下跌、爛尾樓和收入預(yù)期。“我們認(rèn)為中國商品房銷售面積由2021年17.9億平方米降至2023年的11.2億平方米，一部分原因是需求的衰退，另一部分原因主要在于影響需求的這三點(diǎn)因素導(dǎo)致眾多即期購房需求的延遲，而不是消失。”

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，未來隨著宏觀政策繼續(xù)協(xié)同發(fā)力、房地產(chǎn)政策不斷落實(shí)，年中新房市場有望迎來邊際改善。