自2020年下半年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期已經(jīng)歷了四年之久，房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)持續(xù)時(shí)間超過(guò)兩年，房企風(fēng)險(xiǎn)此起彼伏。下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處在深度調(diào)整過(guò)程之中，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響。有必要突破常規(guī)思維模式，在短期內(nèi)以更大力度的針對(duì)性舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)及其預(yù)期，避免房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)領(lǐng)域滑入系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程。

下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于調(diào)整階段

高頻數(shù)據(jù)顯示，截至6月下旬，30個(gè)大中城市年化商品房成交面積降至1.095萬(wàn)平方米，繼續(xù)創(chuàng)下2011年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)最低水平，同比下跌27.2%。通常，因基數(shù)因素和政策推動(dòng)的效應(yīng)，下半年房地產(chǎn)銷售跌幅可能邊際改善，但供給側(cè)房企經(jīng)營(yíng)問(wèn)題能否有效緩和則是關(guān)鍵。預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)銷售面積跌幅在10%~15%之間。下半年，房企預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款將跟隨銷售下降而進(jìn)一步減少，而債券融資發(fā)行和存量持續(xù)走低。地方收儲(chǔ)對(duì)房企流動(dòng)性支持力度較為有限，開(kāi)發(fā)貸跟隨新開(kāi)工下跌而放緩。目前房企年化自有資金收入已經(jīng)降至2013年三季度末水平并可能持續(xù)降低。

在資金供給能力下降的同時(shí)，房地產(chǎn)工程建設(shè)將放緩，施工面積下跌趨勢(shì)可能難以改變。因新開(kāi)工面積快速收縮，全年施工面積可能同比下降12%左右。同樣因?yàn)榉科罅鲃?dòng)性困難，土地市場(chǎng)整體成交面積增速持續(xù)下滑，但供給在5月似乎有所企穩(wěn)。上海取消土拍溢價(jià)限制，一線土拍情況略有好轉(zhuǎn)，部分二線城市土地供應(yīng)增加。大部分弱二線和三線城市土地市場(chǎng)加快收縮速度。在未能看到明確的房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)改善的背景下，投資將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，目前處于2017年5月前后水平。下半年“三大工程”資金可能會(huì)逐步到位，但并不確定具體投資規(guī)模是否能夠全面下達(dá)。按照當(dāng)前房企現(xiàn)金流及土拍投資能力，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資跌幅在10%~12%左右。

在支持政策密集發(fā)布之后，大城市樓市似乎顯露企穩(wěn)跡象。在“5·17”新政降低首付比例及貸款利率后時(shí)隔一個(gè)月——6月下旬，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍度明顯上升。6月北京二手房網(wǎng)簽量接近1.5萬(wàn)套，深圳二手住宅備案創(chuàng)三年新高；上海一手房和二手房網(wǎng)簽量分別突破1.4萬(wàn)套和2.6萬(wàn)套，且市中心多個(gè)高端項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄，二手房成交環(huán)比增加41.1%，同比增長(zhǎng)102.8%。在全國(guó)大部分地區(qū)樓市低迷之際，一線城市銷售的轉(zhuǎn)暖表明大城市依舊具有較強(qiáng)的剛需和改善型需求，只要購(gòu)房政策支持力度足夠，大城市居民仍然會(huì)不吝解囊。大城市二手房市場(chǎng)的回暖有助于改善房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)存在的低迷氛圍，提振市場(chǎng)信心，推動(dòng)市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放。不過(guò)，過(guò)去三年，在住房支持政策推動(dòng)下，房產(chǎn)銷售階段性反彈屢有發(fā)生，但持續(xù)性欠缺。大城市二手房市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)成交活躍的狀況，往往是市場(chǎng)發(fā)生變化的前兆。下半年，大城市樓市能否延續(xù)回暖狀態(tài)需要多方面配套政策持續(xù)加碼和市場(chǎng)信心的維系，還取決于宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)能否出現(xiàn)整體性的好轉(zhuǎn)。迄今為止，已出臺(tái)政策的力度尚未真正達(dá)到扭轉(zhuǎn)房企資金偏緊和風(fēng)險(xiǎn)偏高以及可以有效刺激需求的程度。如果政策進(jìn)一步針對(duì)性加碼，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)就有可能獲得企穩(wěn)機(jī)會(huì)。

建議出臺(tái)更有力度的針對(duì)性支持政策

本輪市場(chǎng)調(diào)整可能是對(duì)數(shù)十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過(guò)熱的大級(jí)別調(diào)整，其負(fù)面效應(yīng)不可小覷。矯枉通常需要過(guò)正。為企穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露，建議采取更有力度的針對(duì)性政策舉措。

建議一：取消全國(guó)范圍內(nèi)限制性購(gòu)房政策。對(duì)于庫(kù)存高企的城市，建議進(jìn)一步松綁購(gòu)房門(mén)檻；其中，一線和核心二線城市進(jìn)一步放松或逐步取消市區(qū)內(nèi)限制性購(gòu)房措施，擴(kuò)大或取消二手房交易參考價(jià)幅度，以釋放剛性和改善性住房需求。

建議二：大幅度降低購(gòu)房貸款利率。考慮到當(dāng)前中性利率水平偏低，現(xiàn)有房貸利率盡管通過(guò)連續(xù)下調(diào)已經(jīng)降至歷史最低水平，但與中性利率相比仍然偏高；2015年房貸利率顯著低于中性利率，從而具有明顯的刺激效果。為有效激活居民購(gòu)房需求，建議大幅下調(diào)首套房個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率1~1.5個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)階段購(gòu)房的居民給予明顯的利率優(yōu)惠。為不增加銀行負(fù)擔(dān)，建議安排住房支持再貸款規(guī)模1萬(wàn)億元，利率水平在1.75%左右，期限為1年，到期后不再續(xù)作。降低利率僅在這1萬(wàn)億額度內(nèi)，不涉及存量房貸。再貸款投放的主要目標(biāo)是首度房貸申請(qǐng)者（包括剛需和改善型需求），商業(yè)銀行結(jié)合自身特點(diǎn)按需向央行申請(qǐng)個(gè)人住房再貸款規(guī)模；通過(guò)大幅度降低購(gòu)房借貸成本，釋放和刺激購(gòu)房需求。經(jīng)測(cè)算，假設(shè)1萬(wàn)億元住房再貸款規(guī)模全部投放完畢，新增個(gè)人按揭貸款將大幅釋放購(gòu)房需求，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額拉動(dòng)增加約2個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而有效提振內(nèi)需。

建議三：增加財(cái)稅政策支持力度。放松現(xiàn)有社保或公積金繳納年限規(guī)則。下調(diào)契稅稅率，適度減免保障性租賃住房稅費(fèi)要求。階段性調(diào)降個(gè)人購(gòu)房增值稅和所得稅稅率。研究實(shí)施個(gè)人按揭貸款利率納入抵扣個(gè)人所得稅政策。

建議四：設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。為在短期內(nèi)緩解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，改善預(yù)期，企穩(wěn)市場(chǎng)，從中長(zhǎng)期支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康運(yùn)行，建議設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。對(duì)全國(guó)大型和地方重點(diǎn)房企總部進(jìn)行債務(wù)特別處理計(jì)劃，以增強(qiáng)市場(chǎng)信心，首期到位資金規(guī)模可達(dá)萬(wàn)億元。以中央財(cái)政出資作為基金初始資本金，規(guī)模大約在2000億元左右，可以分兩批到位；其余可由政策性銀行、大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、資產(chǎn)管理公司、民間資本等投資參股。

建議五：推動(dòng)有需求的城市加快步伐增加供給。考慮到一線和重點(diǎn)二線城市有需求，同時(shí)現(xiàn)房庫(kù)存不足，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府采取積極的支持政策，鼓勵(lì)房企加快工程進(jìn)度和加大力度推盤(pán)。一方面活躍交易，使房企增收；另一方面可驅(qū)散市場(chǎng)戾氣，改善市場(chǎng)預(yù)期；還有助于平衡供求關(guān)系，避免主要大城市房?jī)r(jià)過(guò)度上漲。

建議六：綜合施策，對(duì)癥下藥，以更大力度處置房企風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)管部門(mén)加強(qiáng)督導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足房企合理融資需求，保障房企信貸流動(dòng)性支持力度。鑒于目前拖累房地產(chǎn)銷售的主要因素來(lái)自于期房，建議增加保交樓相關(guān)專項(xiàng)貸款投放規(guī)模到5000億元以上。適度提高房企不良貸款容忍度，提高房企商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款占比。擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，允許部分債券可以用來(lái)償債。探索公募房地產(chǎn)REITs，加快不動(dòng)產(chǎn)REITS審批發(fā)行速度。

（連平系廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)，馬泓系廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員）

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