自2020年下半年至今，房地產(chǎn)市場下行周期已經(jīng)歷了四年之久，房地產(chǎn)投資負增長持續(xù)時間超過兩年，房企風險此起彼伏。下半年房地產(chǎn)市場仍將處在深度調(diào)整過程之中，對中國經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響。有必要突破常規(guī)思維模式，在短期內(nèi)以更大力度的針對性舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場及其預(yù)期，避免房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)領(lǐng)域滑入系統(tǒng)性風險過程。

下半年房地產(chǎn)市場仍將處于調(diào)整階段

高頻數(shù)據(jù)顯示，截至6月下旬，30個大中城市年化商品房成交面積降至1.095萬平方米，繼續(xù)創(chuàng)下2011年有統(tǒng)計以來最低水平，同比下跌27.2%。通常，因基數(shù)因素和政策推動的效應(yīng)，下半年房地產(chǎn)銷售跌幅可能邊際改善，但供給側(cè)房企經(jīng)營問題能否有效緩和則是關(guān)鍵。預(yù)計全年房地產(chǎn)銷售面積跌幅在10%~15%之間。下半年，房企預(yù)收款和個人按揭貸款將跟隨銷售下降而進一步減少，而債券融資發(fā)行和存量持續(xù)走低。地方收儲對房企流動性支持力度較為有限，開發(fā)貸跟隨新開工下跌而放緩。目前房企年化自有資金收入已經(jīng)降至2013年三季度末水平并可能持續(xù)降低。

在資金供給能力下降的同時，房地產(chǎn)工程建設(shè)將放緩，施工面積下跌趨勢可能難以改變。因新開工面積快速收縮，全年施工面積可能同比下降12%左右。同樣因為房企流動性困難，土地市場整體成交面積增速持續(xù)下滑，但供給在5月似乎有所企穩(wěn)。上海取消土拍溢價限制，一線土拍情況略有好轉(zhuǎn)，部分二線城市土地供應(yīng)增加。大部分弱二線和三線城市土地市場加快收縮速度。在未能看到明確的房企流動性風險改善的背景下，投資將延續(xù)下行態(tài)勢，目前處于2017年5月前后水平。下半年“三大工程”資金可能會逐步到位，但并不確定具體投資規(guī)模是否能夠全面下達。按照當前房企現(xiàn)金流及土拍投資能力，預(yù)計全年房地產(chǎn)投資跌幅在10%~12%左右。

在支持政策密集發(fā)布之后，大城市樓市似乎顯露企穩(wěn)跡象。在“5·17”新政降低首付比例及貸款利率后時隔一個月——6月下旬，一線城市房地產(chǎn)市場交易活躍度明顯上升。6月北京二手房網(wǎng)簽量接近1.5萬套，深圳二手住宅備案創(chuàng)三年新高；上海一手房和二手房網(wǎng)簽量分別突破1.4萬套和2.6萬套，且市中心多個高端項目開盤即售罄，二手房成交環(huán)比增加41.1%，同比增長102.8%。在全國大部分地區(qū)樓市低迷之際，一線城市銷售的轉(zhuǎn)暖表明大城市依舊具有較強的剛需和改善型需求，只要購房政策支持力度足夠，大城市居民仍然會不吝解囊。大城市二手房市場的回暖有助于改善房地產(chǎn)市場持續(xù)存在的低迷氛圍，提振市場信心，推動市場需求進一步釋放。不過，過去三年，在住房支持政策推動下，房產(chǎn)銷售階段性反彈屢有發(fā)生，但持續(xù)性欠缺。大城市二手房市場頻繁出現(xiàn)成交活躍的狀況，往往是市場發(fā)生變化的前兆。下半年，大城市樓市能否延續(xù)回暖狀態(tài)需要多方面配套政策持續(xù)加碼和市場信心的維系，還取決于宏觀經(jīng)濟和資本市場運行態(tài)勢能否出現(xiàn)整體性的好轉(zhuǎn)。迄今為止，已出臺政策的力度尚未真正達到扭轉(zhuǎn)房企資金偏緊和風險偏高以及可以有效刺激需求的程度。如果政策進一步針對性加碼，下半年房地產(chǎn)市場就有可能獲得企穩(wěn)機會。

建議出臺更有力度的針對性支持政策

本輪市場調(diào)整可能是對數(shù)十年來房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱的大級別調(diào)整，其負面效應(yīng)不可小覷。矯枉通常需要過正。為企穩(wěn)房地產(chǎn)市場，防止系統(tǒng)性風險暴露，建議采取更有力度的針對性政策舉措。

建議一：取消全國范圍內(nèi)限制性購房政策。對于庫存高企的城市，建議進一步松綁購房門檻；其中，一線和核心二線城市進一步放松或逐步取消市區(qū)內(nèi)限制性購房措施，擴大或取消二手房交易參考價幅度，以釋放剛性和改善性住房需求。

建議二：大幅度降低購房貸款利率。考慮到當前中性利率水平偏低，現(xiàn)有房貸利率盡管通過連續(xù)下調(diào)已經(jīng)降至歷史最低水平，但與中性利率相比仍然偏高；2015年房貸利率顯著低于中性利率，從而具有明顯的刺激效果。為有效激活居民購房需求，建議大幅下調(diào)首套房個人房貸基準利率1~1.5個百分點，對現(xiàn)階段購房的居民給予明顯的利率優(yōu)惠。為不增加銀行負擔，建議安排住房支持再貸款規(guī)模1萬億元，利率水平在1.75%左右，期限為1年，到期后不再續(xù)作。降低利率僅在這1萬億額度內(nèi)，不涉及存量房貸。再貸款投放的主要目標是首度房貸申請者（包括剛需和改善型需求），商業(yè)銀行結(jié)合自身特點按需向央行申請個人住房再貸款規(guī)模；通過大幅度降低購房借貸成本，釋放和刺激購房需求。經(jīng)測算，假設(shè)1萬億元住房再貸款規(guī)模全部投放完畢，新增個人按揭貸款將大幅釋放購房需求，對社會消費品零售總額拉動增加約2個百分點，進而有效提振內(nèi)需。

建議三：增加財稅政策支持力度。放松現(xiàn)有社保或公積金繳納年限規(guī)則。下調(diào)契稅稅率，適度減免保障性租賃住房稅費要求。階段性調(diào)降個人購房增值稅和所得稅稅率。研究實施個人按揭貸款利率納入抵扣個人所得稅政策。

建議四：設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。為在短期內(nèi)緩解市場風險，改善預(yù)期，企穩(wěn)市場，從中長期支持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康運行，建議設(shè)立房地產(chǎn)穩(wěn)定基金。對全國大型和地方重點房企總部進行債務(wù)特別處理計劃，以增強市場信心，首期到位資金規(guī)?？蛇_萬億元。以中央財政出資作為基金初始資本金，規(guī)模大約在2000億元左右，可以分兩批到位；其余可由政策性銀行、大型商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、保險公司、資產(chǎn)管理公司、民間資本等投資參股。

建議五：推動有需求的城市加快步伐增加供給。考慮到一線和重點二線城市有需求，同時現(xiàn)房庫存不足，應(yīng)鼓勵地方政府采取積極的支持政策，鼓勵房企加快工程進度和加大力度推盤。一方面活躍交易，使房企增收；另一方面可驅(qū)散市場戾氣，改善市場預(yù)期；還有助于平衡供求關(guān)系，避免主要大城市房價過度上漲。

建議六：綜合施策，對癥下藥，以更大力度處置房企風險。監(jiān)管部門加強督導金融機構(gòu)滿足房企合理融資需求，保障房企信貸流動性支持力度。鑒于目前拖累房地產(chǎn)銷售的主要因素來自于期房，建議增加保交樓相關(guān)專項貸款投放規(guī)模到5000億元以上。適度提高房企不良貸款容忍度，提高房企商業(yè)銀行開發(fā)貸款占比。擴大債券發(fā)行規(guī)模，允許部分債券可以用來償債。探索公募房地產(chǎn)REITs，加快不動產(chǎn)REITS審批發(fā)行速度。

（連平系廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院院長，馬泓系廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員）

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