碧桂園服務(wù)新任總裁徐彬淮的首份半年報(bào)表現(xiàn)大概算不上太好，“增收不增利”的同時(shí)，現(xiàn)金流還大幅下降。

該公司披露的數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，碧桂園服務(wù)總收入約210.46億元，同比增長約1.5%。這一增速明顯低于2021年-2022年同期，亦低于2023年同期3.4%的增幅。

具體來看，作為業(yè)務(wù)基本盤物業(yè)管理服務(wù)的收入實(shí)現(xiàn)127.5億元，同比增長4.6%，占總收入約60.6%；社區(qū)增值服務(wù)收入約19.98億元，“三供一熱”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入33.45億元，亦均同比增長。

另外三項(xiàng)主要業(yè)務(wù)的收入則出現(xiàn)下滑。其中，非業(yè)主服務(wù)收入約3.56億元，同比降大降63.4%，城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入21.7億元，同比下降9.4%；商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入3.32億元，同比下降37.9%。

盡管整體收入有所增加，但各項(xiàng)服務(wù)成本、銷售成本等的增加，導(dǎo)致報(bào)告期內(nèi)的毛利和毛利率被拖累。截至6月末，碧桂園服務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利55.53億元，同比下降13.7%，整體毛利率約21.2%，同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)。

對于毛利率的下降，碧桂園服務(wù)稱，一方面是出于謹(jǐn)慎性原則，自2023年8月起對若干信用風(fēng)險(xiǎn)顯著上升的客戶提供服務(wù)后，在完成履約義務(wù)且已收取客戶的對價(jià)時(shí)，才將收取的對價(jià)確認(rèn)為收入；另一方面則是，外部不利因素影響、企業(yè)經(jīng)營管理因素、由于各業(yè)務(wù)毛利率不同且其在總收入中的比例發(fā)生變化及主動(dòng)提升服務(wù)質(zhì)量等原因，導(dǎo)致除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)分部中物業(yè)管理及其他相關(guān)服務(wù)外的其他業(yè)務(wù)毛利率下降。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行總裁兼首席財(cái)務(wù)官黃鵬在業(yè)績會(huì)上進(jìn)一步解釋稱，公司對部分業(yè)務(wù)主動(dòng)壓降，拉低了毛利額以及毛利率。比如，在商業(yè)運(yùn)營服務(wù)中，為配合風(fēng)險(xiǎn)客商對于化債處理、資產(chǎn)處置的需要，雙方協(xié)商解約處置部分業(yè)務(wù)，導(dǎo)致公司損失減少超10億元的商管運(yùn)營收入和近1億的凈利潤。

多重影響之下，碧桂園服務(wù)的利潤表現(xiàn)也出現(xiàn)超3成以上的下降。截至報(bào)告期末，該公司實(shí)現(xiàn)凈利潤15.46億元，同比下降37.9%；公司股東應(yīng)占利潤約為14.4億元，同比減少38.7%；公司股東應(yīng)占核心凈利潤為18.4億元，同比下降31.7%。

凈利潤的大幅下挫也進(jìn)一步影響了碧桂園服務(wù)的現(xiàn)金流表現(xiàn)。截至6月末，該公司的經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額約為2.7億元，較上年同期的21.92億元同比大幅下降87.7%。

碧桂園服務(wù)對此解釋稱，一則是受到凈利潤同比下降的影響，二則是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)客商業(yè)務(wù)和小業(yè)主收費(fèi)不及規(guī)模增長速度，使綜合收費(fèi)率同比下降，進(jìn)而導(dǎo)致應(yīng)收賬款增加；受外部環(huán)境等不利因素影響，預(yù)存物業(yè)費(fèi)下降；第三則是因?yàn)槿粘＝?jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的階段性資金波動(dòng)。

這其中，應(yīng)收賬款增長明顯。據(jù)披露，截至6月末，碧桂園服務(wù)的貿(mào)易應(yīng)收款規(guī)模為219.58億元，相較于2023年底增加約24億元。具體來看，一年以上賬齡的應(yīng)收賬款共計(jì)87億元，較年初增約33%。其中一到兩年的賬款約60.77億元，較年初增加11.28%；兩到三年的20.22億元，較年初增加202.24%；三年以上的則有約6.01億元，較年初增長約59%。

為了應(yīng)對上漲的應(yīng)收賬款，黃鵬表示，目前已經(jīng)成立了欠款追討委員會(huì)，由公司高管組成，通過實(shí)行強(qiáng)有力的組織保障來下達(dá)任務(wù)和全面推進(jìn)各項(xiàng)欠款追討。

徐彬淮補(bǔ)充稱，上述三個(gè)影響因素中，經(jīng)營性凈利潤下降對現(xiàn)金流造成的影響是在預(yù)期內(nèi)的。“由于非業(yè)主增值服務(wù)下降等原因，我們在年初制定經(jīng)營計(jì)劃的時(shí)候，2024年的凈利潤目標(biāo)較2023年就是有所下降的，目前的下降幅度我們認(rèn)為是相對可控的。在年底如果能夠?qū)崿F(xiàn)既定的凈利潤的目標(biāo)，那么現(xiàn)金流目標(biāo)就會(huì)有一個(gè)新的基礎(chǔ)。”

此外，日常經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的階段性資金增加也對現(xiàn)金流造成了影響。徐彬淮舉例稱，比如上半年參與了更多的市場拓展的項(xiàng)目的競爭，在保證金方面就產(chǎn)生了比較大的投入。他強(qiáng)調(diào)，這并不是現(xiàn)金流不健康的原因，下半年在強(qiáng)化支出管理的同時(shí)，更需要關(guān)注的仍然是資金流入，也就是收繳和預(yù)繳。

徐彬淮表示，在預(yù)繳方面，下半年會(huì)加大對物業(yè)費(fèi)預(yù)存方面的吸引力，例如把整合營銷業(yè)務(wù)和物業(yè)費(fèi)預(yù)存有機(jī)結(jié)合起來，通過更多活動(dòng)帶動(dòng)物業(yè)費(fèi)預(yù)存。

碧桂園服務(wù)給出了更多應(yīng)對措施。徐彬淮稱，在小業(yè)主方面，要壓實(shí)責(zé)任，找準(zhǔn)精準(zhǔn)的原因，用好具體的方法，并在管理舉措和激勵(lì)方面給予更大的傾斜力度，保證小業(yè)主收繳回到健康的水平。“從歷年的經(jīng)營結(jié)果來看，物業(yè)費(fèi)的收繳在年底總是比年中有著更好的表現(xiàn)，所以在年底我們希望把年中收繳率下降的幾個(gè)點(diǎn)補(bǔ)回來，這點(diǎn)還是比較有信心的。”

在針對風(fēng)險(xiǎn)客商方面，碧桂園服務(wù)則成立了追討欠款的專項(xiàng)委員會(huì)，從董事會(huì)層面到管理層最高層面都給予足夠支持。碧桂園服務(wù)方面披露，目前已針對逾期的應(yīng)收賬款采取積極回款措施，包括但不限于以資抵債、推進(jìn)訴訟或仲裁，并初步取得成效。

即便如此，徐彬淮仍表示，“坦率來說，風(fēng)險(xiǎn)客商目前可能的現(xiàn)金回款還是有難度的，我們更多還是通過多種方式把應(yīng)有的權(quán)益鎖定，這在下半年和未來會(huì)慢慢轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流。”他表示，資產(chǎn)變現(xiàn)仍需要一個(gè)過程。

他特別說明道，上半年在對風(fēng)險(xiǎn)客商的管理方面，例如以資抵債，碧桂園服務(wù)已經(jīng)做出了比較多成績，有相當(dāng)規(guī)模的資產(chǎn)已經(jīng)完成抵債的工作，但有些流程在推進(jìn)過程中，所以還沒有完全地體現(xiàn)到現(xiàn)金流量報(bào)表。

徐彬淮也給下半年的現(xiàn)金流表現(xiàn)立下了“軍令狀”。“我們還是要通過有力的舉措在三季度結(jié)束的時(shí)候，打一個(gè)漂亮的翻身仗，從而對全年的收追繳形成有力保障，對現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)有力的支撐。”

對于碧桂園服務(wù)這份年報(bào)，野村證券報(bào)告指出，該公司業(yè)績的下滑符合預(yù)期，但其現(xiàn)金流疲弱令人擔(dān)憂，公司經(jīng)營活動(dòng)所得現(xiàn)金凈額大降超8成，僅有2.7億元人民幣，占中期收入約1%﹐及經(jīng)調(diào)整純利的15%，主要原因是收物業(yè)管理費(fèi)的難度增加。野村認(rèn)為，現(xiàn)金流和收入/盈利之間的差距不斷擴(kuò)大，表明減值損失風(fēng)險(xiǎn)高，這是影響該公司盈利的一個(gè)因素。基于此，野村將碧桂園服務(wù)目標(biāo)價(jià)下調(diào)25.9%，從5.4港元至4港元，評級“中性”。