出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組近來又出現(xiàn)了不少新變動(dòng)，有人歡喜，有人憂。

9月下旬，禹洲、佳兆業(yè)的境外債務(wù)重組計(jì)劃先后獲得了大多數(shù)債權(quán)人的支持，距離解決境外債務(wù)問題更近一步。不過，更多房企則面臨著債務(wù)的再次展期。

近來陸續(xù)有已完成債務(wù)重組或展期的出險(xiǎn)房企，包括富力、融創(chuàng)、碧桂園等房企，開始推動(dòng)債務(wù)的新一輪展期，乃至重啟重組計(jì)劃。

有房企人士表示，銷售下滑、融資受阻，流動(dòng)性持續(xù)承壓，幾十億的利息也成為“巨款”，即便完成債務(wù)重組，企業(yè)仍面臨著不小的挑戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)表示，推進(jìn)新一輪債務(wù)重組或展期，有可能會(huì)加大房企的經(jīng)營(yíng)壓力，但若能再次展期成功，也能在短期內(nèi)減緩償債壓力。

值得一提的是，監(jiān)管層也在努力從政策層面予以行業(yè)更多支持，在推出降低存量房貸利率、調(diào)降二套房首付比例等之外，還將“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策的有效期延長(zhǎng)至2026年底。

第三方研究機(jī)構(gòu)表示，兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策的延期，有助于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)為房企提供持續(xù)穩(wěn)定資金支持，有助于優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，緩解資金壓力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

重啟債務(wù)重組

近日，已停牌約半個(gè)月的公司債券“H16富力5”、“HI8富力8”、“H18富力1”宣告復(fù)牌。

該復(fù)牌公告顯示，富力地產(chǎn)原應(yīng)于9月16日支付上述3支債券的部分利息，但鑒于資金和經(jīng)營(yíng)狀況，該部分利息寬限期再拉長(zhǎng)6個(gè)月至2025年3月。

這一寬限期實(shí)則是為富力地產(chǎn)及債券持有人提供必要的溝通時(shí)間，協(xié)商達(dá)成可行的新的債務(wù)重組方案。

事實(shí)上，富力地產(chǎn)已在2022年完成了境內(nèi)和境外的債務(wù)重組，近來卻再度傳出了債務(wù)違約的消息。8月中旬，富力地產(chǎn)附屬公司發(fā)行的超45億美元票據(jù)利息到期未付。

為了解決這一問題，富力表示，正與持有人商討解決方案，并考慮所有可能采取的行動(dòng)，包括但不限于就境外債務(wù)制定整體債務(wù)管理方案。

相似的狀況也發(fā)生在碧桂園身上。2023年9月，碧桂園一口氣完成了9筆境內(nèi)債整體展期，涉及金額約150億元。不過，時(shí)至今年9月初，碧桂園又將上述境內(nèi)公司債券的分期款項(xiàng)延期6個(gè)月，兌付時(shí)間調(diào)整為2025年3月。

對(duì)此，碧桂園表示，在行業(yè)銷售整體承壓疊加資金調(diào)撥受限等多重因素影響下，尚未能就公司債應(yīng)兌付的本金利息籌措到足額的兌付資金，接下來將在寬限期內(nèi)與投資者充分溝通，綜合制定下一步一攬子方案。

在巨大的流動(dòng)性壓力下，房企努力省下每一枚硬幣。以融創(chuàng)為例，該公司在2023年初完成了境內(nèi)債券整體展期，共10筆，總規(guī)模約160億元。根據(jù)原有方案，對(duì)于其中4支債券，融創(chuàng)應(yīng)于今年6月償付部分利息，并于9月償付首期本金的5%。

不過，臨近償付節(jié)點(diǎn)，融創(chuàng)選擇再度展期，將本息兌付時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整至12月。該4支債券的存續(xù)規(guī)模約95億元，粗略計(jì)算，融創(chuàng)原本需要支付的本息合計(jì)也僅在5億元左右。

閩系房企正榮地產(chǎn)的債務(wù)重組方案原已獲得超75%的債權(quán)人支持，距債務(wù)重組完成僅一步之遙，但該公司選擇主動(dòng)叫停聆訊，尋求新的重組方案。

有目前仍在推進(jìn)債務(wù)重組的房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，對(duì)于許多已經(jīng)通過的債務(wù)重組方案，即便努力一下能執(zhí)行，但可能會(huì)傷筋動(dòng)骨的話，估計(jì)公司也會(huì)借著現(xiàn)在的情勢(shì)，要求重新談。

不過，債務(wù)的再次展期，對(duì)房企來說，也是利弊并存。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，推進(jìn)新一輪債務(wù)重組或展期，會(huì)加大房企的經(jīng)營(yíng)壓力，要花費(fèi)更多的時(shí)間及精力與債權(quán)人談判協(xié)商，阻礙房企正常經(jīng)營(yíng)的恢復(fù)，不利于房企經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。另一方面，如果能再次展期，也能短期內(nèi)減緩償債壓力。

現(xiàn)金流有待緩解

讓房企再度陷入債務(wù)漩渦的，是仍在深度調(diào)整中的樓市。

富力地產(chǎn)在2024年中期報(bào)告中就明確提及，“過去一年，合約銷售大幅下降，加上缺乏還款能力，加速債務(wù)到期。這些異常狀態(tài)導(dǎo)致現(xiàn)金流出現(xiàn)更多不確定性，且無法進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃，難以管理流動(dòng)資金以履行債務(wù)償還責(zé)任。”

2024年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍處于弱勢(shì)整理階段，前8個(gè)月房企銷售同比下降超36%，近90%的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比減少。融創(chuàng)也提及，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整深度和時(shí)間都超出預(yù)期。

第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞認(rèn)為，上半年購房者信心和預(yù)期都處于低位，資本市場(chǎng)對(duì)房企信心不足，凈融資額長(zhǎng)期落入負(fù)值區(qū)間。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，65家典型房企的累計(jì)融資總量為3094.77億元，同比減少32.2%，并且多為央國(guó)企推進(jìn)的境內(nèi)發(fā)債。整體而言，房企面臨的資金壓力趨緊。

在市場(chǎng)持續(xù)走弱，銷售回款減少，融資整體遇冷的背景下，房企在手現(xiàn)金大幅縮減，集團(tuán)層面上的資金壓力巨大。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，50家樣本房企的現(xiàn)金持有量在2021年首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，當(dāng)年降幅超10%，此后保持逐年遞減的態(tài)勢(shì)，2022年-2023年的降幅分別超22%、14%，2024年上半年進(jìn)一步減少9.6%。有86%的房企現(xiàn)金較2023年末時(shí)有所減少。

同期，上述樣本房企的總有息負(fù)債僅微降0.65%，而其中的短期有息負(fù)債則增長(zhǎng)1.87%?？硕饻y(cè)算，調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比相比年初略有下降，達(dá)0.48，房企短期壓力依然較大。

“這個(gè)時(shí)候再看2023年給出的債務(wù)重組條款，也是想得樂觀了。”上述房企內(nèi)部人士稱。劉水表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的時(shí)間拉長(zhǎng)，房企的流動(dòng)性未能明顯改善，將有更多的房企對(duì)債務(wù)進(jìn)行再次展期。

有了此前的經(jīng)驗(yàn)，這一輪的談判是否會(huì)變得容易些呢？

一家正在推進(jìn)境內(nèi)債務(wù)展期的房企人士告訴記者，展期是否更容易談，有多重影響因素。“如果是跟之前債券差不多條款的展期，會(huì)比較容易通過。同時(shí)，債權(quán)人集中的債券就會(huì)容易談，若持有人較為分散，就不好談。”

“債權(quán)人現(xiàn)在對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)以及企業(yè)困難情況也越來越了解得充分了，”上述房企內(nèi)部人士預(yù)計(jì)新的債務(wù)重組談起來難度會(huì)有所降低，“但具體的削債條款還是需要好好溝通商談。”

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨也表示，當(dāng)前債權(quán)人的接受度也在不斷提高，不過展期的難點(diǎn)在于如何讓投資人相信企業(yè)有能力還錢，現(xiàn)在市場(chǎng)不理想，出險(xiǎn)房企也已很久沒有新拿地，融資又受阻，債權(quán)人憑什么相信企業(yè)。“估計(jì)大概率是以時(shí)間換空間，雙方不斷磨合，最終達(dá)成一致。”

值得一提的是，監(jiān)管層也在努力從政策層面予以房企更多支持，緩解企業(yè)的流動(dòng)性壓力。9月24日，央行宣布延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限，將“金融16條”和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策的有效期將從2024年12月31日延長(zhǎng)到2026年的12月31日。

克而瑞指出，延期“金融16條”，有助于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供持續(xù)穩(wěn)定資金支持，緩解房企資金壓力，同時(shí)也能更好助力保交樓目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。延期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款支持政策，有助于優(yōu)質(zhì)房企盤活存量資產(chǎn)，并通過經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款改善流動(dòng)性，緩解償債壓力。

此外，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制也在穩(wěn)步推進(jìn)中。截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過5700個(gè)，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元，支持400余萬套住房如期交付。

有出險(xiǎn)房企人士透露，當(dāng)前的主要工作之一就是項(xiàng)目盤活，以尋求更多資金回流。這其中，除了和貸款的金融機(jī)構(gòu)、總包等債權(quán)人談方案以重啟項(xiàng)目之外，“白名單也是一條路”。