（本文作者李超，浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家；林成煒，浙商證券）

 

核心觀點(diǎn)

我國財(cái)政與地產(chǎn)相關(guān)的資金可以按照收入端和支出端來劃分。收入端主要包括土地出讓收入、土儲(chǔ)債以及各類房地產(chǎn)相關(guān)的稅種（包括交易環(huán)節(jié)稅種和財(cái)產(chǎn)稅）。支出端目前直接與地產(chǎn)相關(guān)的主要包括保障性安居工程補(bǔ)助資金以及保交樓專項(xiàng)借款財(cái)政貼息等各類補(bǔ)貼資金。

預(yù)計(jì)未來財(cái)政將“三管齊下”助力地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。一是專項(xiàng)債助力閑置存量土地回收。二是支持收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給。三是及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。

 

>>土地出讓環(huán)節(jié)主要涉及土地出讓收入和土儲(chǔ)債券

土地出讓收入是指市縣人民政府以土地所有者身份出讓國有土地使用權(quán)所取得的收入，主要是以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓土地取得的收入。1994年，分稅制改革大幕拉開。土地出讓收入全部劃歸地方所有。此后土地收入在地方財(cái)政收入中的占比不斷提升。近年來，伴隨我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，地方財(cái)政收入逐步表現(xiàn)出去地產(chǎn)化趨勢(shì)。

土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債券（簡稱“土儲(chǔ)債”）是指以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國有土地使用權(quán)出讓收入或國有土地收益基金收入償還的地方政府專項(xiàng)債券。主要用于緩解政府由于土地前期的收儲(chǔ)、開發(fā)以及儲(chǔ)備管理都需要時(shí)間和資金投入，而土地出讓相對(duì)滯后，由此產(chǎn)生跨期融資需求。2017年，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債作為解決土地儲(chǔ)備資金來源的重要財(cái)政工具被推出。2019年，為引導(dǎo)專項(xiàng)債投向基建領(lǐng)域，防范地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行受到限制。2024年9月，財(cái)政部首次明確提出，專項(xiàng)債券資金可用于“回收符合條件的閑置存量土地”，反映了政府對(duì)企業(yè)土地閑置問題的高度重視，未來土儲(chǔ)債存在重啟可能。

>>我國房地產(chǎn)交易過程中相關(guān)的稅種類目繁多

一是土地增值稅是指對(duì)在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的稅種，當(dāng)前對(duì)個(gè)人暫時(shí)免于征收。

二是契稅是指不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。在房屋交易過程中主要由買方繳納，非普通住宅的征收標(biāo)準(zhǔn)明顯高于普通住宅。

三是房屋增值稅（名稱為“不動(dòng)產(chǎn)增值稅”）是指在房產(chǎn)交易過程中，對(duì)房產(chǎn)增值部分征收的一種稅費(fèi)，主要由賣方繳納。當(dāng)前除北上廣深這4個(gè)一線城市外全面免征，一線城市僅對(duì)個(gè)人銷售的非普通住宅征收增值稅。

四是房地產(chǎn)個(gè)人所得稅是指在房產(chǎn)交易過程中，賣方因財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得而需要繳納的一種稅。當(dāng)前普通住宅可在“滿五唯一”的情況下免征。

>>房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，但未來可能繼續(xù)推進(jìn)

房地產(chǎn)稅是政府向地產(chǎn)物業(yè)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，通常向房產(chǎn)的業(yè)主或租戶等使用者征收。

當(dāng)前受地產(chǎn)市場(chǎng)承壓，但展望未來，在地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升后推進(jìn)房地產(chǎn)稅落地是我國建設(shè)現(xiàn)代財(cái)政政策的重要內(nèi)容。從上海和重慶的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)稅對(duì)第一套房不征收并采取階梯性累進(jìn)稅率的概率較高。

>>財(cái)政+準(zhǔn)財(cái)政工具助力棚戶區(qū)改造和貨幣化安置提示

2014年-2018年的棚改規(guī)模分別達(dá)到470萬、601萬套、606萬、609萬套、626萬套；其中2014年貨幣化安置比例為9%，2015年升至29.9%，2016年升至48.5%（此后官方不再公布貨幣化安置數(shù)據(jù)）。2018年后，伴隨地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向，貨幣化安置逐步退出。

棚戶區(qū)改造的資金主要由國開行等政策性銀行的棚改專項(xiàng)貸款提供支持，中央財(cái)政中也有少量資金安排用于棚戶區(qū)改造；此外，2018年起少量專項(xiàng)債資金也開始逐步參與。其中棚改專項(xiàng)貸款是核心資金來源，主要由央行的PSL（準(zhǔn)財(cái)政工具）提供資金支持。即央行通過PSL向政策性銀行提供資金支持用于棚改。PSL于2015年配合棚改貨幣化安置加速啟動(dòng)發(fā)放，2015年-2018年間累計(jì)發(fā)行約3.4萬億元。

本輪新增實(shí)施100萬套城中村和危舊房改造，并重啟貨幣化安置這一方式，我們認(rèn)為可能由央行準(zhǔn)財(cái)政配合財(cái)政專項(xiàng)債的方式推進(jìn)實(shí)施。

>>工具箱中還有保障性安居工程補(bǔ)助資金以及保交樓專項(xiàng)借款貼息等補(bǔ)貼工具

保障性安居工程補(bǔ)助資金‌是指由中央財(cái)政安排用于支持符合條件的城鎮(zhèn)居民，保障其基本居住需求、改善居住條件的共同財(cái)政事權(quán)轉(zhuǎn)移支付資金。2022-2024年，中央財(cái)政分別安排了708億元、708億元和707.8億元的補(bǔ)助資金，以支持城鎮(zhèn)保障性安居工程。

保交樓專項(xiàng)借款財(cái)政貼息是指為了支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目的建設(shè)交付，國家通過政策性銀行提供專項(xiàng)借款，并對(duì)這些借款給予一定的財(cái)政貼息，以降低房企的融資成本，推動(dòng)項(xiàng)目復(fù)工和交付。截至2024年9月底，保交樓專項(xiàng)借款已預(yù)撥貼息資金62億元。

>>預(yù)計(jì)未來財(cái)政將“三管齊下”助力地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)

預(yù)計(jì)未來財(cái)政將“三管齊下”助力地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

一是專項(xiàng)債助力閑置存量土地回收。土儲(chǔ)自2017年后重返專項(xiàng)債也意味著中央當(dāng)前對(duì)于土地閑置問題高度重視。對(duì)于房企而言，土地庫存的回收將有效盤活其存量資產(chǎn)的流動(dòng)性。當(dāng)前百強(qiáng)房企的總土儲(chǔ)去化周期處于歷史高位達(dá)到4.89年。

二是支持收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給。我們認(rèn)為未來財(cái)政支持收儲(chǔ)的核心目的在于提供“便宜”資金用于收儲(chǔ)。在以地方為主導(dǎo)的收儲(chǔ)模式下，當(dāng)前一手房收儲(chǔ)的核心難點(diǎn)在于資金成本與租金收益率的匹配問題，而非融資來源。經(jīng)我們測(cè)算，中性假設(shè)下專項(xiàng)債支持收儲(chǔ)可達(dá)4000億元左右（保障性安居工程還可提供約708億資金支持）。但我們認(rèn)為專項(xiàng)債大規(guī)模用于收儲(chǔ)的概率較低，原因在于當(dāng)前央行已經(jīng)創(chuàng)設(shè)了保障性住房再貸款工具給于融資支持，且當(dāng)前尚有較多空余額度，額外融資支持的必要性暫時(shí)較低。未來項(xiàng)目收益的再平衡也可能通過央行再貸款工具利率的下調(diào)實(shí)現(xiàn)。

三是及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策。一是及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策；此外延續(xù)換購住房個(gè)人所得稅退稅機(jī)制。兩項(xiàng)政策的核心目的均在于提升改善性住房的購房需求。

>>風(fēng)險(xiǎn)提示

地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力超預(yù)期、地產(chǎn)政策落地速度不及預(yù)期。

 

（本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)）