深交所2025年IPO第一審“花落”馬可波羅。

1月14日，深交所上市審核委員會將召開2025年第1次審議會議，審議的是馬可波羅控股股份有限公司（下稱“馬可波羅”）的首發(fā)上市事宜。這也是時隔近8個月，馬可波羅的再度上會。

2024年5月16日，馬可波羅首發(fā)上會，作為發(fā)行上市新規(guī)頒布后的首個上會企業(yè)，馬可波羅備受市場關(guān)注，然而，根據(jù)當日的審議結(jié)果顯示，馬可波羅被暫緩審議。當時，有業(yè)內(nèi)人士分析，馬可波羅雖符合主板定位，但受制于地產(chǎn)下行，其業(yè)績穩(wěn)定性待觀察。

如今，房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象，馬可波羅再度闖關(guān)能否成功？

二度闖關(guān)

2024年，新“國九條”和配套政策文件相繼出臺，證監(jiān)會和交易所陸續(xù)發(fā)布配套制度規(guī)則，發(fā)行上市審核規(guī)則也修改了主板、創(chuàng)業(yè)板發(fā)行上市條件和板塊定位要求。

馬可波羅是發(fā)行上市新規(guī)頒布后首個依據(jù)新規(guī)一套標準上會的企業(yè)，市場對其高度關(guān)注，不過2024年5月，馬可波羅IPO被暫緩審議。

彼時，第一財經(jīng)就相關(guān)情況向深交所作了進一步了解，據(jù)深交所有關(guān)人士介紹，上市委暫緩馬可波羅上市申請的審核，主要是考慮報告期內(nèi)該公司營業(yè)收入和利潤都出現(xiàn)一定下滑等實際情況，需要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進一步確認影響業(yè)績不確定因素是否消除。

馬可波羅隸屬于建筑陶瓷行業(yè)，與房地產(chǎn)高度相關(guān)，受地產(chǎn)下行周期影響，自2019年以來，馬可波羅走出了一波業(yè)績拋物線。

2019年至2021年，馬可波羅的業(yè)績保持上漲，營業(yè)收入從 81.3億元增至93.65億元，歸屬凈利潤從9.84億元增至16.53億元，增速較快。

2021年是馬可波羅的業(yè)績拐點，隨著房產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，2022年，馬可波羅的營業(yè)收入同比下滑了7.52%，凈利潤下滑8.4%；2023年，馬可波羅的營業(yè)收入雖小幅增長，但歸屬凈利潤進一步下滑至13.53億元，同比下滑10.66%。

業(yè)績下滑趨勢延續(xù)到了2024年。根據(jù)馬可波羅更新后的上會稿，2024年前三季度，馬可波羅營業(yè)收入、歸屬凈利潤與2023年同期相比分別下滑16.65%和6.66%，扣非后歸屬凈利潤同比下滑12.10%。對此，馬可波羅稱，主要原因系建筑陶瓷行業(yè)市場競爭加劇，銷售價格以及銷量有所下降。

上會稿顯示：報告期內(nèi)（2021年至2024年上半年，下同），該公司產(chǎn)品銷售單價分別為45.46元/平米、41.62元/平米、39.48元/平米和37.94元/平米，呈下降趨勢。

另外，值得注意的是，該公司前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為10.76億元，與2023年同期相比大幅下滑了52.70%。

該公司預(yù)計2024年度將實現(xiàn)營業(yè)收入約為72.3億元至74.3億元，同比下降18.99%至16.75%；歸屬凈利潤約為12.8億元至13.5億元，同比下降5.39%至0.22%，扣非后歸屬凈利潤約為11.5億元至12.2億元，同比下降7.25%至1.60%。

在交易所問詢中，業(yè)績表現(xiàn)也是監(jiān)管機構(gòu)最為關(guān)注的問題之一。交易所要求馬可波羅分析經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)定性，是否存在業(yè)績持續(xù)下滑或大幅下滑的風險；說明營業(yè)收入持續(xù)增長是否與同行業(yè)可比公司一致，并分析未來的發(fā)展空間及可持續(xù)性。

從“增量紅利”步入“縮量微利”

從業(yè)績情況來看，目前馬可波羅同行業(yè)可比上市公司，已經(jīng)幾乎“全軍覆沒”。2024年前三季度，東鵬控股實現(xiàn)營業(yè)收入46.84億元，同比下滑18.27%；歸屬凈利潤3.09億元，同比下滑50.95%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額4.89億元，同比下滑66.31%。

帝歐家居2024年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入20.47億元，同比下降25.40%；歸屬凈利潤為虧損1.41億元，同比下降115.89%；經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為1.16億元，同比下降69.05%。

蒙娜麗莎2024年前三季度實現(xiàn)營業(yè)收入35.72億元，同比下滑21.41%；歸屬凈利潤1.41億元，同比下滑57.85%。

在三季報抑或投資者活動中，上述可比公司均指出了當下陶瓷行業(yè)的現(xiàn)狀。雖然2024年前三季度，房地產(chǎn)市場尚待止跌回穩(wěn)，但房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)處于低位，居民裝修消費動力不足，建筑陶瓷和衛(wèi)浴產(chǎn)品的整體有效需求偏弱，市場存量化競爭態(tài)勢加劇，價格戰(zhàn)進入白熱化。

如今，陶瓷行業(yè)已從增量紅利時代，步入存量甚至縮量的微利激烈競爭時代，頭部陶瓷企業(yè)也在及時調(diào)整經(jīng)營策略，開展降本增效舉措，修復(fù)毛利率。

與同行可比上市公司的主營業(yè)務(wù)毛利率指標相比，馬可波羅的毛利率水平總體高于同行平均水平，報告期內(nèi)分別為43.09%、35.10%、36.01%和36.29%，其中，2022年下滑明顯，但2023年以來有所回升。

對于未來的業(yè)績不確定性，馬可波羅在關(guān)于深交所上市委審議意見落實函的回復(fù)中表示，2024年10月，我國房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)已呈現(xiàn)明顯回暖跡象，隨著市場需求端的逐步回暖，公司2024年業(yè)績不存在大幅下滑風險。

壞賬準備呈增長趨勢

另外，應(yīng)收賬款也是馬可波羅首次上會時上市委會議現(xiàn)場問詢的主要問題。

馬可波羅的下游主要是各大房地產(chǎn)企業(yè)，近兩年隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，馬可波羅產(chǎn)生了大量的應(yīng)收賬款。

根據(jù)申報材料，報告期各期末，馬可波羅應(yīng)收款項余額（含應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、合同資產(chǎn)、其他應(yīng)收款等科目）分別為 37.98億元、34.29億元、31.09億元及30.06億元；壞賬準備余額分別為 11.01億元、11.09億元、13.66億元及 13.42億元。

馬可波羅稱，公司的應(yīng)收款項余額呈逐年減少的趨勢，但壞賬準備整體呈增長趨勢，主要原因是2020年下半年起，公司針對部分債務(wù)違約風險較高的涉房客戶的應(yīng)收款項單項計提壞賬準備。

比如，融創(chuàng)地產(chǎn)2024年6月30日應(yīng)收賬款余額1.47億元，其中1488.14萬元已收取等額保證金，對剩余的1.32億元按100.00%比例計提壞賬準備；綠地地產(chǎn)2024年6月30日應(yīng)收賬款余額1.4億元，其中837.99萬元已收取等額保證金，對剩余的1.31億元按80.00%比例計提壞賬準備。

同時，與多數(shù)房地產(chǎn)上游企業(yè)一道，馬可波羅開始出現(xiàn)以房抵債的情況。報告期內(nèi)抵債房產(chǎn)金額為2.58億元，包括100套商品房、221個車位。截至報告期末，已對40套抵債房產(chǎn)完成辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。